观点网 在中国的科技发展历史上，北京中关村一直是创新的“硅谷”地带，这里也曾走出一批代表性的企业家，比如刘强东、柳传志等。
2021年12月，建信中关村REIT作为第二批公募REITs正式上市，这是国内首只由银行系基金公司发行的公募REITs，它同时标志着北京市公募REITs市场建设、盘活北京市基础设施领域存量资产迈出了重要一步。
北京近年来在REITs产业发展所需的政策支持、产品设计、项目管理、资产配置等方面处于示范引领地位，中关村享受到的政策红利更为明显。
比如2023年4月，北京市地方金融监管局就提及，要依托中关村先行先试改革和“两区”平台，鼓励在京专业服务机构积极参与基础设施REITs相关创新实践。
2023年10月，北京市人民政府办公厅发布通知，其中明确重点支持信息网络等新型基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域符合条件的项目申报发行REITs，鼓励回收资金用于扩大科技创新领域投资。支持科技创新型企业发行REITs。
种种政策引导及支持之下，3月初，金隅集团、联东集团连续分拆北京的核心园区上市。而3月11日，北京电子城高科技集团股份有限公司（下称“电子城”）作为中关村“一区五园”的开发运营商之一，也宣布将位于中关村科技园区朝阳园区的三处资产打包分拆REITs，募集规模预估10-15亿元。
对于电子城而言，这发生在更名即将满四年的节点，也成为转型“新型科技服务”的一场重要试验。
轻重资产转换阶段，借助REITs通道实现重资产退出、降低杠杆水平，是一种必要手段。
“中国硅谷”继续投放资产
根据最新公告，电子城拟以全资子公司北京电子城有限责任公司（简称“电子城有限”）持有的部分项目作为底层资产申报、发行基础设施公募REITs。
其中，电子城作为项目发起人，电子城有限作为项目的原始权益人，基础设施底层资产包括电子城科研开发中心（即科技大厦）、电子城三期标准厂房A1及中关村电子城国际电子总部4#科研楼。底层资产仍有待相关监管部门审核，因而上市公司并未予以详细披露。
观点新媒体了解，电子城位于中关村科技园朝阳园的项目主要有7个，定位也有所区别；其中，最小的是科技大厦，建面只有3万平方米，打造为跨国企业分支机构、科技企业服务机构聚焦平台。
国际电子总部项目则是北京市重点产业化促进项目、北京市国际科技合作基地，总建面达到52万平方米，服务的企业涵盖奇虎360总部、中国电信、雀巢研发总部、中国重燃、艾睿电子、世纪互联蓝云等包括世界500强、高新技术企业、行业龙头企业。
对于此次分拆，电子城强调，项目标的资产位于北京市朝阳区酒仙桥地区中关村科技园区朝阳园内，在运营时间、现金流稳定性、资产权属等方面均符合基础设施公募REITs资产要求。
中关村科技园区朝阳园是经国家科技部和北京市人民政府正式批准建立的，以发展电子信息产业为主体的多功能、综合性的国家级高科技园区，是朝阳区高新技术产业发展的重要基地。
朝阳园以酒仙桥电子工业基地为基础，经过不断扩展空间，已成为新一代移动通信、数据基础设施、计算机与网络三大产业的重要聚集地，是北京市建设科技中心的重要抓手。
REITs产品结构层面，电子城计划采用“公募基金+专项计划+项目公司”的标准化产品交易结构。电子城有限将进行底层资产重组，新设立3个全资项目公司，并划转底层资产及相关资产、负债等内容一并划转到新公司，此后将这批公司转让给特定资产支持专项计划。
资产横向对比
按照计划，电子城拟分拆REITs到上交所上市，募集规模初步预估为10-15亿元，基金期限33年，不短于土地使用权到期期限。由于最新公告只是披露开展REITs申报发行工作的意向，外界难以确切得知电子城相关资产的运营情况。
但北京市场并不缺乏更为踊跃的科技园区运营企业，2021年12月，建信中关村REIT正式在上交所挂牌上市；今年3月初，中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT的上市申请相继获上交所受理。
参考已上市及披露募集说明书的案例，市场或许会对同样打包北京核心项目分拆REITs的电子城多一层了解。
已有的三只北京园区REITs之中，建信中关村REIT底层资产三个项目均位于海淀区上地区域的中关村产业园，上地区域则是高新技术产业企业总部和企业研发总部集聚区域；华夏金隅REIT的西三旗金隅智造工场项目同样位于海淀区，并与中关村东升科技园二期直线距离小于1公里。
地理位置及产业资源决定了这里的项目估值相对较高，上述两个项目（以上市时的估值节点计算）每平方米估值单价分别达到1.84万元、1.68万元。中金联东REIT的三个项目尽管都属于中关村范畴，但具体位于大兴区、顺义区及房山区，估值单价有所不及，仅有0.87万元。
从3月最新受理的两只REITs观察，均保持了比已发行同类RETIs更高的资本化率，考虑到这一指标的计算方式，在NOI固定的情况下，更高的资本化率意味着估值相对低。
同时，出租率也保持较高水平，均在96%以上，反映北京园区项目对企业的吸引力仍很强。
相比之下，据戴德梁行统计，北京产业园区主要分布的十个区域中，截止到2023年上半年，中关村区域的租金高达256.4元/平方米/月（含物业管理费）；电子城底层资产项目所处的望京-酒仙桥区域排名第二，为178.8元/平方米/月（含物业管理费）。
空置率同样是需要考虑的因素，截至2023年上半年，北京全市产业园空置率上升至20.9%，其中最核心的中关村区域空置率约11%，望京-酒仙桥则为15%。
因此观点新媒体预测，电子城相关底层资产或许在估值、单价方面稍弱于华夏金隅REIT，但出租率仍会处于较高的水平。
深度转型路上的另一个选项
过往电子城对于REITs相关计划的表态也极少。
2020年5月底，投资者希望电子城管理层能就REITs等热点问题做解答，得到的回应仅是：“公司管理团队一直全心致力于科技服务战略转型分步有序的深化推进，希望通过业务优化和经营业绩提升来提升公司价值。”
“科技服务转型”实际上是电子城更为明确的发展路线：
早在2017年，该公司就宣布从传统园区开发类企业向高科技产业平台运营商和创新平台运营商转型，2020年公司全称由“北京电子城投资开发集团股份有限公司”变更为“北京电子城高科技集团股份有限公司”，深度转型新型科技服务领域。
业绩数据显示，电子城的经营并不够稳定，2019-2022年及2023年前三季度，该公司营收分别为18.25亿元、37.70亿元、19.65亿元、51.50亿元及25.57亿元，对应归母净利润分别为3.51亿元、5.21亿元、0.32亿元、5.92亿元及0.11亿元。
上述不稳定主要源于对房地产业务的依赖，以2022年为例，电子城营业收入同比增长162.13%，原因是按项目开发、结算周期等计划实现了科技园区项目的交付所致；分行业看地产销售贡献收入43.31亿元，新型科技服务仅增长0.40%至7.75亿元，广告传媒收入0.43亿元。
同时从毛利率观察，2022年电子城旗下地产销售、新型科技服务、广告传媒的毛利率分别为39.85%、12.68%、30.72%；同期张江高科尽管也存在园区销售收入远远大于园区租赁的情况，但两项业务毛利率分别为64.70%、57.90%，更反衬电子城转型的艰辛。
在2023年半年报中，电子城也曾披露推进科技服务发展的情况，包括科技研发服务的代表项目电子城IC/PIC创新中心已有30余家集成电路上下游企业及硅光涉及企业入驻；科技金融服务方面的英诺创E+创投基金已投资38个项目等，但对于业务的毛利率公司已鲜有披露。
需要注意的是，电子城的现金利息保障倍数2021年、2022年及2023年上半年分别为9.5、-1.51、-3.92，主要反映经营活动产生的现金流量净额减少。为此，上市公司只能依赖借新还旧方式稳住债务。
直到公募REITs的推广，电子城得以有另一种优化债务结构的选择。
Wind显示，该公司目前存续债券余额约53.5亿元，最新申报发行REITs的募集规模初步预估为10-15亿元，相当于存量债大约20%。
唯一要担心的，或许是资本市场当下给予公募REITs低估值的预判。
近一年以来，包括建信中关村REIT在内的8只产业园区REIT平均涨幅只有2.74%；3月12日，首批两只消费基础设施REITs上市，收盘时涨幅均不足1%。
觀點網 在中國的科技發展歷史上，北京中關村一直是創新的“硅谷”地帶，這裏也曾走出一批代表性的企業家，比如劉強東、柳傳志等。
2021年12月，建信中關村REIT作爲第二批公募REITs正式上市，這是國內首隻由銀行系基金公司發行的公募REITs，它同時標誌着北京市公募REITs市場建設、盤活北京市基礎設施領域存量資產邁出了重要一步。
北京近年來在REITs產業發展所需的政策支持、產品設計、項目管理、資產配置等方面處於示範引領地位，中關村享受到的政策紅利更爲明顯。
比如2023年4月，北京市地方金融監管局就提及，要依託中關村先行先試改革和“兩區”平台，鼓勵在京專業服務機構積極參與基礎設施REITs相關創新實踐。
2023年10月，北京市人民政府辦公廳發佈通知，其中明確重點支持信息網絡等新型基礎設施以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等領域符合條件的項目申報發行REITs，鼓勵回收資金用於擴大科技創新領域投資。支持科技創新型企業發行REITs。
種種政策引導及支持之下，3月初，金隅集團、聯東集團連續分拆北京的核心園區上市。而3月11日，北京電子城高科技集團股份有限公司（下稱“電子城”）作爲中關村“一區五園”的開發運營商之一，也宣佈將位於中關村科技園區朝陽園區的三處資產打包分拆REITs，募集規模預估10-15億元。
對於電子城而言，這發生在更名即將滿四年的節點，也成爲轉型“新型科技服務”的一場重要試驗。
輕重資產轉換階段，藉助REITs通道實現重資產退出、降低槓桿水平，是一種必要手段。
“中國硅谷”繼續投放資產
根據最新公告，電子城擬以全資子公司北京電子城有限責任公司（簡稱“電子城有限”）持有的部分項目作爲底層資產申報、發行基礎設施公募REITs。
其中，電子城作爲項目發起人，電子城有限作爲項目的原始權益人，基礎設施底層資產包括電子城科研開發中心（即科技大廈）、電子城三期標準廠房A1及中關村電子城國際電子總部4#科研樓。底層資產仍有待相關監管部門審核，因而上市公司並未予以詳細披露。
觀點新媒體了解，電子城位於中關村科技園朝陽園的項目主要有7個，定位也有所區別；其中，最小的是科技大廈，建面只有3萬平方米，打造爲跨國企業分支機構、科技企業服務機構聚焦平台。
國際電子總部項目則是北京市重點產業化促進項目、北京市國際科技合作基地，總建面達到52萬平方米，服務的企業涵蓋奇虎360總部、中國電信、雀巢研發總部、中國重燃、艾睿電子、世紀互聯藍雲等包括世界500強、高新技術企業、行業龍頭企業。
對於此次分拆，電子城強調，項目標的資產位於北京市朝陽區酒仙橋地區中關村科技園區朝陽園內，在運營時間、現金流穩定性、資產權屬等方面均符合基礎設施公募REITs資產要求。
中關村科技園區朝陽園是經國家科技部和北京市人民政府正式批准建立的，以發展電子信息產業爲主體的多功能、綜合性的國家級高科技園區，是朝陽區高新技術產業發展的重要基地。
朝陽園以酒仙橋電子工業基地爲基礎，經過不斷擴展空間，已成爲新一代移動通信、數據基礎設施、計算機與網絡三大產業的重要聚集地，是北京市建設科技中心的重要抓手。
REITs產品結構層面，電子城計劃採用“公募基金+專項計劃+項目公司”的標準化產品交易結構。電子城有限將進行底層資產重組，新設立3個全資項目公司，並劃轉底層資產及相關資產、負債等內容一併劃轉到新公司，此後將這批公司轉讓給特定資產支持專項計劃。
資產橫向對比
按照計劃，電子城擬分拆REITs到上交所上市，募集規模初步預估爲10-15億元，基金期限33年，不短於土地使用權到期期限。由於最新公告只是披露開展REITs申報發行工作的意向，外界難以確切得知電子城相關資產的運營情況。
但北京市場並不缺乏更爲踊躍的科技園區運營企業，2021年12月，建信中關村REIT正式在上交所掛牌上市；今年3月初，中金聯東科技創新產業園REIT、華夏金隅智造工場產業園REIT的上市申請相繼獲上交所受理。
參考已上市及披露募集說明書的案例，市場或許會對同樣打包北京核心項目分拆REITs的電子城多一層了解。
已有的三隻北京園區REITs之中，建信中關村REIT底層資產三個項目均位於海淀區上地區域的中關村產業園，上地區域則是高新技術產業企業總部和企業研發總部集聚區域；華夏金隅REIT的西三旗金隅智造工場項目同樣位於海淀區，並與中關村東昇科技園二期直線距離小於1公里。
地理位置及產業資源決定了這裏的項目估值相對較高，上述兩個項目（以上市時的估值節點計算）每平方米估值單價分別達到1.84萬元、1.68萬元。中金聯東REIT的三個項目儘管都屬於中關村範疇，但具體位於大興區、順義區及房山區，估值單價有所不及，僅有0.87萬元。
從3月最新受理的兩隻REITs觀察，均保持了比已發行同類RETIs更高的資本化率，考慮到這一指標的計算方式，在NOI固定的情況下，更高的資本化率意味着估值相對低。
同時，出租率也保持較高水平，均在96%以上，反映北京園區項目對企業的吸引力仍很強。
相比之下，據戴德梁行統計，北京產業園區主要分佈的十個區域中，截止到2023年上半年，中關村區域的租金高達256.4元/平方米/月（含物業管理費）；電子城底層資產項目所處的望京-酒仙橋區域排名第二，爲178.8元/平方米/月（含物業管理費）。
空置率同樣是需要考慮的因素，截至2023年上半年，北京全市產業園空置率上升至20.9%，其中最核心的中關村區域空置率約11%，望京-酒仙橋則爲15%。
因此觀點新媒體預測，電子城相關底層資產或許在估值、單價方面稍弱於華夏金隅REIT，但出租率仍會處於較高的水平。
深度轉型路上的另一個選項
過往電子城對於REITs相關計劃的表態也極少。
2020年5月底，投資者希望電子城管理層能就REITs等熱點問題做解答，得到的回應僅是：“公司管理團隊一直全心致力於科技服務戰略轉型分步有序的深化推進，希望通過業務優化和經營業績提升來提升公司價值。”
“科技服務轉型”實際上是電子城更爲明確的發展路線：
早在2017年，該公司就宣佈從傳統園區開發類企業向高科技產業平台運營商和創新平台運營商轉型，2020年公司全稱由“北京電子城投資開發集團股份有限公司”變更爲“北京電子城高科技集團股份有限公司”，深度轉型新型科技服務領域。
業績數據顯示，電子城的經營並不夠穩定，2019-2022年及2023年前三季度，該公司營收分別爲18.25億元、37.70億元、19.65億元、51.50億元及25.57億元，對應歸母淨利潤分別爲3.51億元、5.21億元、0.32億元、5.92億元及0.11億元。
上述不穩定主要源於對房地產業務的依賴，以2022年爲例，電子城營業收入同比增長162.13%，原因是按項目開發、結算週期等計劃實現了科技園區項目的交付所致；分行業看地產銷售貢獻收入43.31億元，新型科技服務僅增長0.40%至7.75億元，廣告傳媒收入0.43億元。
同時從毛利率觀察，2022年電子城旗下地產銷售、新型科技服務、廣告傳媒的毛利率分別爲39.85%、12.68%、30.72%；同期張江高科儘管也存在園區銷售收入遠遠大於園區租賃的情況，但兩項業務毛利率分別爲64.70%、57.90%，更反襯電子城轉型的艱辛。
在2023年半年報中，電子城也曾披露推進科技服務發展的情況，包括科技研發服務的代表項目電子城IC/PIC創新中心已有30餘家集成電路上下游企業及硅光涉及企業入駐；科技金融服務方面的英諾創E+創投基金已投資38個項目等，但對於業務的毛利率公司已鮮有披露。
需要注意的是，電子城的現金利息保障倍數2021年、2022年及2023年上半年分別爲9.5、-1.51、-3.92，主要反映經營活動產生的現金流量淨額減少。爲此，上市公司只能依賴借新還舊方式穩住債務。
直到公募REITs的推廣，電子城得以有另一種優化債務結構的選擇。
Wind顯示，該公司目前存續債券餘額約53.5億元，最新申報發行REITs的募集規模初步預估爲10-15億元，相當於存量債大約20%。
唯一要擔心的，或許是資本市場當下給予公募REITs低估值的預判。
近一年以來，包括建信中關村REIT在內的8只產業園區REIT平均漲幅只有2.74%；3月12日，首批兩隻消費基礎設施REITs上市，收盤時漲幅均不足1%。
