二手房交易爲什麼需要中介？
智通財經APP獲悉，華創證券發佈研究報告稱，我國逐步進入存量房時代，2023年以來二手房成交量大幅提升，對中介服務的需求也迅速提升。只要中介費低於信息搜尋成本、交易成本、學習成本之和，中介便會存在。中美成熟存量房市場的高比例中介成交也印證中介的價值。具有持續更新真房源系統能力的頭部中介公司已形成較深護城河，有望受益於需求提升，有望實現β和α共振。建議關注頭部中介公司貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)等。
▍華創證券主要觀點如下：
二手房交易存在較高的搜尋成本、交易成本、學習成本，C2C交易難度大，中介的核心作用是降低三大成本。
二手房交易存在三大成本：1)高信息搜尋成本，二手房具有非標屬性且質量極不透明，虛假房源還會耗費額外時間;2)高交易成本，交易流程複雜、接觸機構多、資金產權轉移風險高。3)高學習成本，區域房源、產業發展、人口、市場行情等短時間難以了解。上述成本使得C2C交易難度極大，而中介存在意義就是降低上述三大成本，如通過真房源平台和經紀人帶看服務降低搜尋成本，通過資金託管流程降低交易成本，通過提供委買委賣諮詢建議降低學習成本等。
理論上，只要中介費用低於上述三大成本，則二手房交易中介業務就有存在的價值，而二手房中介業務的組織模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合交易的效率。成熟的存量房市場交易也以通過中介交易爲主，如美國通過經紀人成交的二手房佔總二手房成交的90%，2021年我國二手房中介滲透率已超88%，印證了中介在二手房交易中的價值。
美國二手房交易通過MLS系統、互聯網信息平台、專業機構、單邊經紀人進行撮合。
1)在MLS保障真房源的基礎上，互聯網信息平台導入MLS房源、提供在線看房以及經紀人帶看降低信息搜尋成本。
2)降低交易成本方面，美國有負責產權調查、信用評估、房屋檢驗、資金監管的機構，提供全流程專業公正的服務、保障產權及資金安全。
3)降低學習成本方面，一方面是經紀人幫助談價，另一方面是資深經紀人提供專業委買、委賣諮詢服務。
我國二手房交易主要通過中介公司、互聯網平台、雙邊經紀人共同降低三大成本。
1)降低信息搜尋成本方面，我國主要依靠互聯網平台提供的房源系統、傳統經紀人帶看，減少購房者的搜尋成本。我國形成了互聯網信息平台、傳統中介發展的互聯網交易平台以及房東直售平台等多模式，其中互聯網交易平台房源真實性、及時性和豐富程度最高，因爲主因中介公司通過自身變革解決真房源真實性問題。
2)交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的資金監管、房屋漏水保險等安全保障，以及傳統經紀人提供的產權查驗、基礎的房屋檢查、辦理過戶等流程服務。
3)降低學習成本方面，傳統經紀人主要提供談價服務和較爲基礎的諮詢服務，委買、委賣類諮詢服務則主要由新興的自媒體看房經紀人提供。
自媒體看房業務主要在購房決策階段提供專業的諮詢建議，本質是降低學習成本，大多數並不直接參與後期的交易環節。
1)我國逐步邁入存量房時代，房屋掛牌量高企，不同區域房價分化，房屋估值重要性提升，房屋買賣前更需要了解政策、市場、房屋估值、，產業發展、客群結構等專業知識，委買委賣類諮詢服務的需求量正在大幅增加。
2)自媒體看房經紀人通過直播、推文輸出市場行情、區域發展、板塊特徵類專業知識，吸引客源，切入早期購房決策階段，提供諮詢服務。
3)其本質是降低二手房交易的學習成本，大多數並不直接參與後期看房、談價以及流程服務環節。
風險提示：
房地產經紀政策收緊超預期、市場下行超預期。