1) 第三方拓展持续领先行业，项目质量不断提升。截至2023 年6 月30 日，公司在管面积2.61 亿平（第三方面积占比77.1%；住宅面积占比53.2%）；合约面积3.46 亿平（第三方面积占比77.6%；住宅面积占比55.9%）。2023H1 公司新增加第三方外拓合约面积2640 万平，外拓表现持续领先行业；新增项目质量提升明显，2023H1 公司第三方竞标拓展的项目平均物业费为2.3 元/㎡/月，相较于上年同期的2.0 元/㎡/月提升了15%。从项目拓展2023 年度盘点来看，公司中标多个优质标杆项目，如中国移动福建公司全省物业服务采购项目（总合同金额超过1 亿元），南京市百家湖西花园小区（位于开发区CBD 的中高档住宅，服务面积约42 万㎡），以及中国矿业大学（北京）沙河校区、中国农业大学西校区等多个学校项目，展现出公司较强的独立发展能力和较好的服务口碑。事件：世茂服務發佈第三方市場拓展2023 年度盤點。
世茂服務官方公衆號發佈第三方市場拓展2023 年度盤點，2023 年公司拓展了多個高質量項目，完成住宅、學校、產業園、政府後勤等全業態板塊覆蓋，不斷提升深耕城市的項目密度與服務濃度。
點評：業務結構持續優化，獨立發展能力不斷提升，關注盈利能力和現金流管理。
1) 第三方拓展持續領先行業，項目質量不斷提升。截至2023 年6 月30 日，公司在管面積2.61 億平（第三方面積佔比77.1%；住宅面積佔比53.2%）；合約面積3.46 億平（第三方面積佔比77.6%；住宅面積佔比55.9%）。2023H1 公司新增加第三方外拓合約面積2640 萬平，外拓表現持續領先行業；新增項目質量提升明顯，2023H1 公司第三方競標拓展的項目平均物業費爲2.3 元/㎡/月，相較於上年同期的2.0 元/㎡/月提升了15%。從項目拓展2023 年度盤點來看，公司中標多個優質標杆項目，如中國移動福建公司全省物業服務採購項目（總合同金額超過1 億元），南京市百家湖西花園小區（位於開發區CBD 的中高檔住宅，服務面積約42 萬㎡），以及中國礦業大學（北京）沙河校區、中國農業大學西校區等多個學校項目，展現出公司較強的獨立發展能力和較好的服務口碑。
2)業務結構持續優化，地產影響較爲有限。2023H1 公司實現收入約41 億元，毛利8.6 億元，毛利率21.1%；收入和利潤結構有所優化，其中物業管理/社區增值/非業主增值/城市服務收入佔比分別爲63.7%/17.3%/3.0%/16.0%，毛利佔比分別爲62.8%/23.9%/2.7%/10.6%，非業主增值服務收入和利潤佔比較小，房地產相關業務影響有限。
3)關注盈利能力和現金流管理。2023H1 公司毛利率21.1%，較上年同期下滑5.0pct ， 其中物業管理/ 社區增值/ 非業主增值/ 城市服務毛利率分別爲20.7%/29.1%/19.0%/13.9%，同比變動-5.6pct/-3.8pct/-7.5pct/-1.9pct，主要由於第三方外拓競爭、房地產市場下行以及宏觀經濟形勢變化影響，後續公司盈利能力仍有待企穩。截至2023 年6 月30 日，公司貿易應收款原值約42.4 億元（其中關聯方7.8 億元），共計提減值撥備約8 億元，有效提高收繳率，加強現金流管理仍然是公司下一階段的重要工作。
盈利預測、估值與評級：考慮公司業務結構調整，關聯方流動性問題影響公司發展速度，我們調整公司2023-2024 年歸母淨利潤預測至2.4/3.1 億元（原預測爲5.3/6.5 億元），新增2025 年預測爲3.9 億元；對應2023-2025 年EPS 分別爲0.10/0.12/0.16 元，公司外拓能力較強，第三方在管面積佔比超75%，具備獨立發展能力，地產影響逐步消減，長期發展向好，維持“增持”評級。
風險提示：毛利率下滑，應收賬款減值存在不確定性，地產關聯業務持續下行。
