2014年，花樣年控股（01777）分拆旗下物業管理公司彩生活（01778）赴港上市之後，港股迎來一波內地物業管理公司上市潮，並且湧現出了碧桂園服務（06098）、雅生活服務（03319）、綠城服務（02869）等一批帶給投資者豐厚回報的個股。
正因為如此，投資者期望越來越多的優質物業管理公司能夠登陸港股。
智通財經APP注意到，時代中國控股(01233)於9月9日發佈公告稱，公司建議將公司附屬公司時代鄰裏股份分拆，並透過分派及將時代鄰裏新股份進行全球發售(包括優先發售)的方式於聯交所主板獨立上市。時代鄰裏股份於聯交所主板獨立上市構成公司根據第15項應用指引分拆時代鄰裏。聯交所已確認公司可進行建議分拆。同日，時代鄰裏向聯交所遞交上市申請。
那麼，這家背靠時代中國的物業管理公司，能否像其他優秀物業管理公司一樣有為二級市場投資者帶來豐厚回報的潛力？
業績快速增長，業務對母集團依賴度較低
根據時代鄰裏招股書，公司業務主要分為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務及其他專業服務四大板塊。截至2019年6月30日，時代鄰裏有210個在管項目，包括位於中國15個城市的物業管理項目（包括住宅小區、工業園、商業物業及寫字樓、多功能綜合體、政府大樓、公共設施、機場及教育機構以及市政環衞項目），在管物業總建築面積逾4270萬平方米。
於往績記錄期間，時代鄰裏業績增長迅速，收入從2016年的3.73億元人民幣（下同）
增至2018年的6.96億元，年複合增長率為36.6%，2019年上半年公司收入增長48.1%至4.56億元。2016年至2018年，時代鄰裏淨利率從2010萬元增至2018年的6420萬元，年複合增長率為78.8%，2019年上半年公司淨利潤達到4180萬元，同比增長50.7%。
值得注意的是，時代鄰裏過往業績增長迅速，但公司對母集團的依賴度卻不高。招股書顯示，公司最大客户為時代中國集團，公司向其提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。於2016年至2018年及2019年上半年，公司來自向時代中國集團提供服務的收入分別為1.2億元、1.21億元、2.16億元及1.22億元，分別佔公司總收入的32.3%、23.4%、31.1% 及26.8%。同期，公司來自向公司的前五大客户提供服務的收入分別為1.26億元、1.37億元、2.38億元及1.33億元，分別佔公司總收入的34.0%、26.4%、34.2%及 29.4%。
2016年8月，時代鄰裏旗下廣州市時代物業管理以總對價2605.2萬元收購駿安電梯70%的股本權益。
2019年2月，廣州市時代物業管理與獨立第三方廣州市廣永國有資產經營有限公司訂立股權轉讓協議，據此，廣州市時代物業管理以總對價4527萬元收購廣州市廣永於廣州東康持有的全部股本權益。
為擴大公司在佛山市業務的規模，於2019年4月，廣州市時代物業管理與獨立第三方佛山市桂南投資有限公司及佛山市宜信訂立股權轉讓協議，據此，廣州市時代物業管理以最高對價184.91萬元收購佛山市桂南於佛山市宜信持有的全部股本權益。時代鄰裏在招股書中表示，該收購估計將於2019年9月底前完成，截至最後實際可行日期，佛山市宜信於佛山市從事提供物業管理服務及其他增值服務。
負債高企，經營活動“造血”持續能力待考
可見，時代鄰裏的發展模式與其他大型物業管理公司的發展模式別無二致，即為母公司物業提供管理服務加外延併購。然而，在發展過程中時代鄰裏採取的是高槓杆模式，2016年至2018年公司經調整資產負債比率均在90%以上，2019年上半年經調整資產負債比率仍高達82.6%。
在此情況下，如果公司經營活動不能持續“造血”將面臨較重的償債壓力。從過往現金流表現來看，時代鄰裏2016年經營活動所用現金流量淨額為438.3萬元，2017年為淨流入2330.7萬元，表現不温不火。儘管公司在2018年迎來經營活動現金淨流入11.15億元這樣的“高光時刻”，但公司投資活動所用現金流量淨額也達到了15.43億元。
時至2019年上半年末，公司投資活動所得現金流量淨額達到1.09億元，但經營活動所用的現金流量淨額為8.47億元，再加上公司融資活動所用現金流量淨額為1.39億元。時代鄰裏2019年上半年末的現金及現金等價物大幅減少至3.04億元。
一方面負債率高企，另一方面賬上資金大幅緊縮，時代鄰裏未來通過需要大量資金投入的併購模式擴大業務版圖難度應當不小，這或許是公司謀求上市的原因之一。
看來，時代鄰裏未來要保持不低於過往的業績增長，仍然需要母集團的助力。智通財經APP瞭解到，2019年上半年，時代中國實現合同銷售額312.3億元，同比增長20.1%，實現銷售面積206.4萬平方米，同比增長36.8%。時代中國仍是百強房企中業績增速較快的之一。
不過，時代中國上半年僅僅完成了年度銷售目標750億元的41.6%，較上年同期的46%下降5.4個百分點。時代中國最新公佈的銷售數據顯示，截至2019年8月31日止8個月的累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為431.4億元，增速較上半年下滑至17.8%。8月，時代中國合同銷售(連合營項目銷售)金額約為63.28億元，同比增長14.3%。這意味着，時代中國在9月至12月四個月時間內，平均每月要達到約80億元的銷售額才能完成既定銷售目標。
城市限價及融資收緊的政策背景下，時代中國能否完成全年銷售目標，尚需畫上一個問號。時代中國未來能為時代鄰裏的業績增長帶來多少助益，還是一個未知數。