2023 年預盈4.7-7.0 億元
城建發展披露2023 年度預盈公告，預計2023 年實現歸母淨利潤4.7-7.0億元（2022 年虧損9.3 億元），實現扣非歸母淨利潤4.1-6.2 億元（2022 年虧損5.0 億元），實現扭虧爲盈。
關注要點
順利實現扭虧爲盈，主業延續穩健經營。公司期內扭虧爲盈主要因：1）房地產主業持續穩健經營；2）公司持有的交易性金融資產股價變動幅度較上年同期減小，因而對公司業績影響得以降低（2022 年該項虧損15 億元）。
往後看，公司在手可結資源充裕（3Q23 末合同負債305 億元，相當於22年房地產開發收入的1.3 倍），我們認爲有望爲2024-2025 年結算形成支撐；疊加此後結算結構中京內項目佔比將提升，我們預計毛利率下滑和存貨減值壓力較小，後續業績增長有保障。
2023 年銷售額再上臺階，北京拓儲保持平穩。根據克而瑞數據，公司2023年在北京實現流量口徑銷售額398 億元，同比增幅超50%，仍保持在銷售榜第二名；考慮到公司重慶、成都等地亦有銷售貢獻，我們預計公司2023年銷售額約430 億元，同比增幅約40%（2022 年303 億元）。公司2023年於北京新增2 宗地塊，拿地總價114 億元，較2022 年基本持平；其中海淀四季青地塊（香山樾）已於去年11 月末首開，奶西項目（望京國譽府）也於近期開盤、我們預計總貨值約50 億元。在充裕資金的支撐下，我們認爲公司2024 年將在北京保持平穩拓儲節奏；基於目前貨源結構的支持，我們預計公司2024 年銷售仍有望保持在400 億元左右。
近期城改政策表達積極，公司相關儲備有望進一步擴充。開年以來中央及地方關於城中村及“三大工程”的政策支持和實踐持續推進，如12 月PSL餘額淨增3500 億元，廣州發佈《 城中村改造專項規劃》，深圳發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》等；此外，儘快形成“三大工程”實物工作量也是金融監管總局在國新辦新聞發佈會上提出的明確要求1。在此背景下，我們認爲公司有望依託集團資源和相關業務先發優勢擴充城改項目儲備（3Q23 末公司在手5 個重點棚改項目、2 個一級開發項目和3 個城市更新項目），建議密切關注北京城中村細則落地情況。
盈利預測與估值
考慮到結算結構調整和或有減值影響，下調23/24 年盈利35%/35%至6.9/10.4 億元，新引入25 年盈利預測12.4 億元，對應24/25 年同比增長50%/ 20%。維持跑贏行業評級。公司股價已回退至23 年初水平，最新交易於0.4/0.3 倍24/25 年P/B，估值亦回落至2016 年至今負一倍標準差左右，壘高了安全墊。兼顧城改主題對風險偏好的支撐和盈利預測調整，我們下調目標價25%至6.6 元，對應0.6/0.5 倍24/25 年P/B和55%的上行空間。
風險
拿地規模不及預期；結算進度不及預期。