2023 年預計實現歸母淨利潤4.70-7.04 億元
公司1 月30 日發佈業績預告，預計23 年實現歸母淨利潤4.70-7.04 億元，同比扭虧爲盈。考慮到房地產市場情況，我們調高23-25 年資產減值損失、調低毛利率，調整23-25 年EPS 至0.30/0.62/0.75 元（前值0.43/0.80/0.96元）。可比公司平均24PE 爲10.72 倍，考慮到公司業績持續性、核心城市資源充沛，我們認爲合理24PE 爲14.56 倍，維持9.03 元的目標價，對應1 倍PB（以22 年末剔除永續債的歸母淨資產計算），維持“買入”評級。
2023 年業績反轉，未來待結轉資源充沛
2023 年是公司業績扭虧爲盈之年。一方面，2022 年由於交易性金融資產的波動導致業績虧損，而2023 年該影響由負轉正（基於持股數據估算，我們預計2023 年盈利1.7 億元，2022 年虧損15.3 億元）；另一方面，公司重點項目天壇府等逐步進入結轉期，帶動房地產業務穩健經營夯實基本盤。但相對而言，公司業績預告區間低於我們此前預期（9.7 億元），我們認爲可能在於京外項目減值等影響，這也是2023 年多數房企都將面對的現象。而考慮到公司項目主要聚焦北京，我們認爲減值影響相對有限，公司依然是市場上稀缺的具備充裕未結轉資源保障未來業績的房企。
北京資源充裕，受益城中村推進
根據中指院的數據，2023 年公司實現銷售金額454 億元，同比+46%（具體以公司實際公告爲準），權益銷售金額位居北京市場第二位，已經是公司連續第四年進入TOP5。23 年公司拿地金額151 億元，拿地強度33%，其中在北京繼續獲取2 宗地塊，拿地總價114 億元，權益比例64%，按政府指導價測算貨值165 億元，有望成爲2024 年銷售的重要來源。公司和北京城建集團在北京擁有深厚的城市更新資源，已成立專班跟進城中村改造業務。近期城中村改造落地速度加快，廣州、深圳方案對於北京亦有參考意義。
我們看好公司抓住城中村改造的機遇，進一步擴充北京優質項目資源。
回購註銷如期啓動，剔除金融資產後的估值較低2023 年11 月公司公告將全部首次回購股份用途由“用於出售”變更爲“用於註銷並相應減少註冊資本”。根據1 月30 日公告，首次回購股份將於1月31 日註銷，佔總股本的4.51%，有望顯著增厚股東權益。截至23Q3，公司金融資產賬面價值達到53.5 億元，1 月30 日最新市值100 億元，剔除金融資產後僅爲47 億元，以我們預計的23E/24E 歸母淨利潤6.8/14.0 億元計算，調整後23/24PE 僅爲6.9/3.4 倍。
風險提示：北京區域市場風險，棚改和一級開發項目進展不及預期的風險，股權投資、少數股東損益佔比導致業績波動的風險。