預計盈利同比微增，與市場預期基本一致
我們預計恒隆地產2023 年收入同比+2%，其中內地零售物業仍將爲主要驅動力；股東應占基本純利預計同比+3%，與市場預期基本一致；預計全年每股派息維持0.78 港幣，對應股息收益率8.4%。
關注要點
料內地租金高個位數增長。公司內地商場1H23 零售表現亮眼、同比增速+42%，帶動人民幣口徑租金增速達13%，爲全年打下良好基礎；下半年公司營銷活動密集（11 月“VIP派對”、12 月聖誕元旦雙節並促），我們預計其零售符合季節性增強的歷史趨勢、環比上半年更優，全年人民幣口徑租金延續雙位數同比增長。計入港幣升值對增速的貶損後，我們預計內地商場仍能錄得高個位數報表收入增速，帶動內地整體租金錄得相若增幅。
香港物業租金整體料微增。零售方面，公司1H23 受益於訪港旅客人次回升與港府消費券計劃推動，零售額+22%、租金+6%；據香港差餉物業估價署及旅業網數據，7-11 月香港零售業樓宇平均租金指數持續上行，單月訪港旅客數維持修復態勢、10-11 月已與2019 年同期持平，基於此，我們預計公司香港零售物業延續上半年穩健表現，全年錄得個位數租金增速。寫字樓方面，考慮到公司物業區位良好（分佈在中環、銅鑼灣等地段）、且去年曾給予租金減免、基數較低，我們預計全年租金與出租率有望大體持平（1H23 租金同比+1%，出租率爲88%）。
穩健財務狀況支撐高股息，開發項目推售可作額外現金流補充。截至1H23末，公司淨負債率30.4%，伴隨年內杭州項目逐步落成、資本開支過峯，我們預計公司淨負債率有望於2024 年見頂後回落（我們預計最高不超過40%）；1H23 末公司平均融資成本微升至3.9%，考慮到公司在逐步增加相對低成本的人民幣融資、疊加受惠於年內可能的美元降息，我們認爲其融資成本後續明顯上行的概率不高。考慮到公司穩健的投資物業租金表現和審慎的資本開支管理，我們認爲公司2023-24 每年維持0.78 港幣的固定派息具備堅實基礎。此外，公司昆明“君悅居”項目於2H23 推售，雖短期難有利潤結算，但現金流維度有望爲公司提供額外支撐。
盈利預測與估值
考慮到港幣升值拖累報表業績，我們下調2023/24 年盈利預測5%/7%至43.2/46.2 億港幣，新引入2025 年盈利預測51.2 億港幣。慮及近期風險偏好變差，下調目標價18%至13.23 港幣、對應上行空間42%。基於公司業績穩健兌現、固定派息維持0.78 港幣可見度高，我們仍維持跑贏行業評級，並重申其防禦性配置價值。當前交易於9.1x 2024 年P/E，股息率8.4%。
風險
高端消費超預期外流；開發物業結算進度或利潤率差於預期。