當前房地產總量需求已接近歷史低位，銷售面積已跌至2007年水平。
智通財經APP獲悉，信達證券發佈研究報告稱，當前房地產總量需求已接近歷史低位，銷售面積已跌至2007年水平。按照Q4銷售狀況，年化商品房銷售面積已破9億平方米。根據全球主要國家和地區數據，人均新開工面積長期中樞通常維持在1-1.4平方米/人，該行認爲我國商品房市場需求中樞有望保持在9-14億平左右。根據測算，該行預計2024年全國商品房銷售金額增長3.4%，房地產開發投資下降9.5%。
優質房企重點關注：1)開發房企建議關注華發股份(600325.SH)、建發股份(600153.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)等;2)二手房經紀商該行建議關注貝殼-W(02423)、我愛我家(000560.SZ)。
信達證券觀點如下：
回顧過去的2023，市場在波折中見底。
2023年全國房地產銷售熱度仍處低位，1-11月商品房累計成交依然負增。全年銷售在3-4月份達到高點，隨後熱度開始回落，Q4銷售增速再創年內新低。土拍市場冷淡，土地成交總價和土地成交規劃建面仍處下行階段。房地產投資開發仍然低迷，保交樓背景下竣工面積同比正增。價格方面，70大中城二手住宅價格指數環比跌幅已接近歷史低位。分化行情依然延續，西部區域更具市場韌性。成都、昆明、西安、銀川等典型西部城市二手住宅價格指數仍然保持上行，峯值至今回撤幅度相對較小，其中成都二手住宅價格指數峯值出現在2023年7月，至今僅回撤0.9%，昆明、西安、銀川二手住宅價格峯值至今分別回撤2.6%、3.1%和6.5%，相較於同能級城市房價表現更爲堅挺。華北區域部分城市已經歷充分調整，成交量開始逐步修復。
復盤2015-2021年樓市上行期。
在“房住不炒”和歷史上最嚴格調控政策背景之下，2015-21年依然實現了佔1998年至今商品房累計銷售額57%的銷售規模。該行認爲上一輪樓市上行期的驅動因素有三點：第一，居民加槓桿。2021年個人住房貸款餘額增速達到歷史高位，同時居民部門收入槓桿率達到61%以上，較2015年提升22.50pct。第二，棚改大規模推進，部分起到提升換房率的效果。2016-2021年全國二手房交易額年度平均超過6萬億，二手房成交成爲支撐新房購買力一個重要來源。第三，地價的快速攀升。地價和房價上漲預期，地價與房價雙向正反饋，推動政府和居民加槓桿以及居民不斷擴展的置換鏈條。
本輪週期特徵的不同之處：
第一，重點城市人口流入放緩。我國房地產市場供求關係發生結構性變化，總量從供不應求逐步轉向供需平衡。部分重點城市人口轉爲小幅流出。2017-22年一線城市年均人口流入較2010-15年顯著放緩，成都、西安、杭州等地成爲人口流入的主要城市。第二，購房的資產收益率在下行，且資產收益率下行速度超過負債成本。儘管利率與信貸政策寬鬆，降低了加槓桿的成本。但當前二手房在售量較大，去化週期漫長，資產收益率下降且較難變現。因此，過去的主流需求可能會是加槓桿換房，現在的需求則可能變爲降槓桿換房。第三，政策推動置換需求釋放，二手房掛牌量與價格有所承壓。雖然本輪週期呈現與以往不同的特徵，但國內樓市週期所處位置仍然與2014年底-2015年非常相似。2014年930政策出臺後，新房與二手房熱度同步回升，但二手房增幅高於新房。2014年10月，一線與二線城市新房銷售增速快速回升。2014年9月，全國商品房單月銷售面積1.21億平，同比下跌10.32%。2014年10月新政出臺之後，單月銷售面積小幅回落至1.14億平，同比增速跌幅收窄至1.61%。
構建房地產發展新模式，加大保障性住房供應：
“14號文”中提出加大保障性住房建設和供給、讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求等。復盤新加坡保障房建設模式，1960年新加坡自治後成立建屋局，以建設公共住宅、提高房屋自有率爲目標。新加坡家庭房屋自有率從1970s的29%上升至2000年的92%，此後也保持高位。制度方面，2006年新加坡土地國有化佔比達87%，降低了土地與組屋建造成本，同時通過儲備資金投資等方式，爲建屋局提供財政補貼，以持續提供廉價組屋。組屋按需建造，根據家庭收入4-5倍左右設置，配合中央公積金制度支持，居民購房月供負擔較低。新加坡私人住宅售價較高，更多針對改善性需求。組屋僅針對新加坡公民和永久居民，非居民只能購買私宅;同時組屋限售期限通常在10年以上，因而套戥空間較小。組屋轉售價格增速的波動幅度也較私宅更小。
風險因素：1)政策風險：房地產調控政策收緊或放鬆不及預期。2)市場風險：房地產市場銷售情況恢復程度不及預期，行業資金壓力緩解不及預期。