本文来源：时代财经 作者：郭鹏
房地产大环境趋暖，但北京写字楼市场表现依然不佳。2023年，北京写字楼市场总体呈现低迷状态，但第四季度市场开始回暖，年底出现小翘尾。
2023年第四季度，北京写字楼市场净吸纳量冲高。据咨询机构仲量联行最新发布的报告，2023年最后一个季度，北京写字楼市场新增供应14万平方米，净吸纳量53868平方米。第四季度净吸纳量环比提高，是第二季度以来的最高值，占全年净吸纳量比例约为三分之一。此外，第四季度租赁市场问询及带看量小幅上升，经过此前多轮租金谈判，当前业主愿提供更具有吸引力的租赁条款以推进进度并尽快签约。
但是，写字楼空置现象仍然没有降低。仲量联行报告显示，2023年第四季度，受新写字楼项目入市影响，北京写字楼市场空置率仍然处于高位，环比增长0.7个百分点，提高至11.8%，是2023年以来最高值。戴德梁行报告也显示，第四季度，北京写字楼市场共迎来约24万平方米的新增供应。新项目的入市拉动全市空置率同比上升2.7个百分点至18.7%。
空置率上行，一部分原因在于市场仍以小面积需求为主，大面积成交较少。当前市场500平方米-1500平方米的小面积租赁需求仍为市场主力。2023年第四季度，一家内资芯片公司在奥林匹克区域租赁5000平方米写字楼面积，是当季单笔面积最大的甲级市场成交之一。
北京写字楼市场租户仍以内资企业为主。仲量联行表示，科技行业、金融业和专业服务业是北京写字楼租赁市场主力，三个行业在2023年贡献了63%的写字楼成交面积。
北京写字楼市场业主与客户在第四季度活跃度均有所提升。一大型机构分析师对时代周报记者表示，在第四季度，许多客户与业主进入到实质性谈判过程中，2023年二三季度，市场上客户以询价看房为主。“进入到实质性谈判后，写字楼业主会暂时谢绝其他客户参观询价。”该人士表示，这些谈判将会在2024年落地转为实际成交。
然而与市场交易回暖相对的是，北京甲级写字楼市场租金仍处于下行状态。
仲量联行报告表示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金为300元平方米/月，租金水平持续下降，而2023年一至三季度，平均租金分别为321元平方米/月、316元平方米/月和312元平方米/月。北京甲级写字楼市场租金同比下降8%，为自2009年以来的最大年度降幅，已回落至2011年同期水平。
据悉，写字楼业主已经放弃变向降价策略，转为直接降价。“在前三季度，写字楼业主倾向于提供定制装修、增加免租期等方式，进行变相降价，而不是直接降低租金。因为降低租金将影响写字楼价值，业主往往不会选择此种方式。但是经过二三季度后，业主发现这些方式实际效果有限，直接降低租金是促进成交的唯一有效途径。”上述人士称。
金融街、CBD等高品质写字楼区域，也加入降价行列。部分写字楼推出“特价房”吸引租户。上述人士表示，“2023年，写字楼业主将业务延伸至上下游领域，从前以出租办公用房为主业，现在也提供空间布局设计、代装修等服务，以促进成交。”
“在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示。
机构预测，2023年第四季度部分需求有望在2024年落地成交。但是从整体来看，2024年北京写字楼市场仍将处于低位，租金水平将会继续下降，2025年后市场租金水平有望止跌转升。
仲量联行预计，2024年北京甲级写字楼市场租金将会继续下降，但降幅收窄，同比下降幅度约为7.2%。该机构表示，大部分租户在下行市场中已深谙市场规律，不再满足于以往有限的租金降幅，导致业主之间为获客进行多轮竞价，全市场租金底线被一再推至新低。同时，部分办公楼项目空置高企，需要吸引大面积客户方能实现有效回填，预计只有突破底线的租金价格才能刺激大面积需求入场。
未来，国央企总部、子公司及各类分支机构，以及金融、科技、专业服务等企业仍是北京写字楼市场的主要客户。仲量联行预计，金融、科技、专业服务等企业对写字楼的租赁需求，或难以在短时间内扭转市场局面。中短期内，预计不会出现单一企业或行业的爆发式增长和大面积扩张。办公楼的租赁需求将在2024年企稳回升，推动租金增幅在2025年由负转正，并在中长周期保持多元、平稳发展。
租金将会在2024年下滑似乎已成业界共识。
戴德梁行认为，未来租金水平将会继续下降。该机构表示，未来三年，市场将继续迎来约108万平方米的新增供应，其中40%将集中在2024年入市。短期内，项目的集中入市将拉动北京全市空置率继续上扬，高空置致使市场持续承压，租金水平或将继续下调。2025年-2026年，随着市场新增供应的放缓，北京写字楼租赁市场成交将逐步回暖，届时空置率将回调，租金水平有望维稳或呈上升趋势。
本文來源：時代財經 作者：郭鵬
房地產大環境趨暖，但北京寫字樓市場表現依然不佳。2023年，北京寫字樓市場總體呈現低迷狀態，但第四季度市場開始回暖，年底出現小翹尾。
2023年第四季度，北京寫字樓市場淨吸納量衝高。據諮詢機構仲量聯行最新發布的報告，2023年最後一個季度，北京寫字樓市場新增供應14萬平方米，淨吸納量53868平方米。第四季度淨吸納量環比提高，是第二季度以來的最高值，佔全年淨吸納量比例約爲三分之一。此外，第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升，經過此前多輪租金談判，當前業主願提供更具有吸引力的租賃條款以推進進度並儘快簽約。
但是，寫字樓空置現象仍然沒有降低。仲量聯行報告顯示，2023年第四季度，受新寫字樓項目入市影響，北京寫字樓市場空置率仍然處於高位，環比增長0.7個百分點，提高至11.8%，是2023年以來最高值。戴德梁行報告也顯示，第四季度，北京寫字樓市場共迎來約24萬平方米的新增供應。新項目的入市拉動全市空置率同比上升2.7個百分點至18.7%。
空置率上行，一部分原因在於市場仍以小面積需求爲主，大面積成交較少。當前市場500平方米-1500平方米的小面積租賃需求仍爲市場主力。2023年第四季度，一家內資芯片公司在奧林匹克區域租賃5000平方米寫字樓面積，是當季單筆面積最大的甲級市場成交之一。
北京寫字樓市場租戶仍以內資企業爲主。仲量聯行表示，科技行業、金融業和專業服務業是北京寫字樓租賃市場主力，三個行業在2023年貢獻了63%的寫字樓成交面積。
北京寫字樓市場業主與客戶在第四季度活躍度均有所提升。一大型機構分析師對時代週報記者表示，在第四季度，許多客戶與業主進入到實質性談判過程中，2023年二三季度，市場上客戶以詢價看房爲主。“進入到實質性談判後，寫字樓業主會暫時謝絕其他客戶參觀詢價。”該人士表示，這些談判將會在2024年落地轉爲實際成交。
然而與市場交易回暖相對的是，北京甲級寫字樓市場租金仍處於下行狀態。
仲量聯行報告表示，第四季度，北京甲級寫字樓平均租金爲300元平方米/月，租金水平持續下降，而2023年一至三季度，平均租金分別爲321元平方米/月、316元平方米/月和312元平方米/月。北京甲級寫字樓市場租金同比下降8%，爲自2009年以來的最大年度降幅，已回落至2011年同期水平。
據悉，寫字樓業主已經放棄變向降價策略，轉爲直接降價。“在前三季度，寫字樓業主傾向於提供定製裝修、增加免租期等方式，進行變相降價，而不是直接降低租金。因爲降低租金將影響寫字樓價值，業主往往不會選擇此種方式。但是經過二三季度後，業主發現這些方式實際效果有限，直接降低租金是促進成交的唯一有效途徑。”上述人士稱。
金融街、CBD等高品質寫字樓區域，也加入降價行列。部分寫字樓推出“特價房”吸引租戶。上述人士表示，“2023年，寫字樓業主將業務延伸至上下游領域，從前以出租辦公用房爲主業，現在也提供空間佈局設計、代裝修等服務，以促進成交。”
“在競爭激烈的租賃市場中，業主將持續大幅下調租金。低租金環境將促使更多租戶做出搬遷選擇，並進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示。
機構預測，2023年第四季度部分需求有望在2024年落地成交。但是從整體來看，2024年北京寫字樓市場仍將處於低位，租金水平將會繼續下降，2025年後市場租金水平有望止跌轉升。
仲量聯行預計，2024年北京甲級寫字樓市場租金將會繼續下降，但降幅收窄，同比下降幅度約爲7.2%。該機構表示，大部分租戶在下行市場中已深諳市場規律，不再滿足於以往有限的租金降幅，導致業主之間爲獲客進行多輪競價，全市場租金底線被一再推至新低。同時，部分辦公樓項目空置高企，需要吸引大面積客戶方能實現有效回填，預計只有突破底線的租金價格才能刺激大面積需求入場。
未來，國央企總部、子公司及各類分支機構，以及金融、科技、專業服務等企業仍是北京寫字樓市場的主要客戶。仲量聯行預計，金融、科技、專業服務等企業對寫字樓的租賃需求，或難以在短時間內扭轉市場局面。中短期內，預計不會出現單一企業或行業的爆發式增長和大面積擴張。辦公樓的租賃需求將在2024年企穩回升，推動租金增幅在2025年由負轉正，並在中長週期保持多元、平穩發展。
租金將會在2024年下滑似乎已成業界共識。
戴德梁行認爲，未來租金水平將會繼續下降。該機構表示，未來三年，市場將繼續迎來約108萬平方米的新增供應，其中40%將集中在2024年入市。短期內，項目的集中入市將拉動北京全市空置率繼續上揚，高空置致使市場持續承壓，租金水平或將繼續下調。2025年-2026年，隨着市場新增供應的放緩，北京寫字樓租賃市場成交將逐步回暖，屆時空置率將回調，租金水平有望維穩或呈上升趨勢。
