文 | 睿思網
繼把香港北角“匯港東”物業出售予李寧之後，恒基兆業也退出了上海虹橋項目。
12月11日晚間，旭輝控股公告，以約2.26億港元的總價收購虹橋項目中恒基兆業所持的50%股權，其中包括境內應付約5585.5萬港元及境外應付約1.70億港元。
至此，旭輝控股實現對該項目100%控股。旭輝與恒基兆業關於上海項目長達十年的合作關係也宣告結束。
下一步，散裝出售？
虹橋項目是一處位於上海閔行區虹橋商業圈的商住綜合體，名爲“恒基旭輝中心”，其中也包括旭輝自家總部大樓。據了解，該項目所在地，也是虹橋商務區最後一幅地塊，總佔地面積約爲8.48萬方米，規劃建築面積約爲16.72萬平方米。
2013年11月，旭輝力壓群雄，以21.44億元競得該項目地塊。同年12月，旭輝選擇與恒基兆業共同聯手開發該項目，雙方各持有50%權益。
按照當時訂立的協議，雙方在該項目中所作出的總資金貢獻預期將爲21.44億元。而彼時旭輝不過是家百億房企，這巨額的投入明顯讓其感到吃力，恒基兆業的入股，無疑可以減輕旭輝肩上的壓力，恒基兆業也藉機在內地實現曲線擴儲。
隨後，雙方在上海虹橋項目上開啓了長達十年的合作旅途。迄今，虹橋項目已經開發完畢，相關住宅物業也已銷售完畢，辦公樓及配套設施投入運營。
截至2022年末，虹橋項目的資產總額約爲20.6億元，淨資產9.5億元；並於2022年實現扭虧爲盈，2022年稅後淨利潤爲1504.8萬元，2021年稅後淨虧損爲308.1萬元。
此時，似乎也到了該退出的時候了。
據了解，從合作之初，旭輝和恒基兆業即分工明確，由旭輝來負責操盤，恒基兆業更像是財務投資人的角色，除了帶來高水平的管理和豐厚的資金，其品牌影響力也有利於項目的後期開發。如今，項目已開發完畢，相關寫字樓亦用作旭輝總部大樓，恒基兆業選擇退出，也是情理之中。
旭輝方面亦表示，虹橋項目開發完成之後，準備結束合營來更全面的掌管項目公司，也爲後續的決策性部署鋪平道路。
而事實上，恒基兆業也不得不退出，因爲旭輝正有意將相關寫字樓物業進行出售，以實現“自救”。“結束合營之後，旭輝不必再做資金封閉管理，部分空閒資金可以靈活調用，而不是沉澱在項目裏。”旭輝在公告中明確表示。
就在今年年初，就有消息傳出，旭輝擬以14億的總價，賣掉上海恒基旭輝中心兩棟寫字樓，其中一棟寫字樓是旭輝總部，建築面積約1.6萬方，售價8.8億元，另一棟寫字樓約1.1萬方，售價5.5億元。據了解，另一棟寫字樓目前入駐企業有國覈保理、海隆控股、光洋股份、大發集團、東邦物流等。
事實上，恒基旭輝中心整個園區共有十幾棟寫字樓。如果該些物業能順利出售，相關回款將可用作補充旭輝的現金流，推進債務化解。
爲此，旭輝要做的第一件事，自然是與恒基兆業進行股權切割。爲了令恒基兆業實現順利退出，雙方將進行若干股權轉讓步驟：
旭輝方面須支付虹橋項目對中光發展（隸屬於恒基實體）的分紅，整體約1.62億元。此筆分紅付款由此前中光發展所欠虹橋項目的3.41億元債務等額抵消。抵消後，中光發展還欠該項目約1.79億元債務，需現金支付；
隨後，旭輝實體將以約5585.5萬港元的代價受讓中光發展所持的30.315%股權。不過該部分被此前恒基向旭輝出售廣州昌卓項目的欠款等額抵消；旭輝方面另需支付約1.7億港元買下信達投資（隸屬於恒基實體）在該項目中的剩餘股份。
完成上述交易後，恒基實體完成退出，虹橋項目的全部股權也歸爲旭輝。預料在此之後，旭輝的資產出售動作將進一步加快。
三度資產處置，只爲自救？
算上此次虹橋項目，這已是今年以來恒基與旭輝的第三次資產處置。
今年3月，恒基與旭輝簽訂了兩份股份轉讓協議。據出售協議，北京旭輝（旭輝集團附屬公司）向廣州捷駿（恒基兆業間接全資附屬公司）出售合作項目河北和湖的全部50%股權及被出售貸款，總代價爲人民幣9.5億元；南京恒學（恒基兆業間接全資附屬公司）向廣州旭輝（旭輝集團附屬公司）出售在合作項目廣州昌哲的全部25%股權及被收購貸款，總代價爲人民幣10億元。至此，旭輝方面完全退出河北項目，恒基完全退出廣州項目。
另悉，廣州捷駿就出售事項應付北京旭輝的代價將與廣州旭輝就收購事項應付南京恒學的代價抵銷。抵銷後，旭輝集團就收購事項應付的代價爲人民幣5171.21萬元。
今年9月，恒基與旭輝再就廣州增城項目分家。公告顯示，廣州昌廣（旭輝控股間接全資附屬公司）向廣州昌匯（恒基兆業地產的間接全資附屬公司）售出其在合作平台廣州昌卓的全部50%股權及出售貸款，總代價約2.4億元。
該合資公司持有廣州增城潤昱置業全部股權的20%，其持有及發展增城三聯村的住宅及商業項目，佔地約8.5萬平方米，總建築面積約爲25.6萬平方米。至此，旭輝方面全面退出廣州增城項目。此次交易的對價將由本次的虹橋項目公司享有的分紅及/或應收款中的等額部分抵銷。
據了解，截至目前，旭輝與恒基兆業還有約十餘個合作項目，涉及TOD、購物中心、住宅等業態。不排除旭輝後續爲了加快項目處置以自救，進一步與恒基兆業“劃清界限”。
儘管72億境內債終於在近期實現展期，但這也只是爲旭輝爭取了片刻喘息之機，畢竟境外債務重組方案遲遲未能敲定。
眼下，優化現金流始終是頭等大事。截至2023年6月30日止，旭輝總資產3382億元，總負債達到2607億元；2023年上半年的淨虧損達到68.8億元，歸屬於母公司股東的淨虧損64.32億元。
融資受困，旭輝增加流動性的方式並不多，加快銷售成交自是必然。數據顯示，今年前11月，旭輝累計銷售約646.6億元，合同銷售面積約458.87萬平方米，合同銷售均價約1.51萬元/平方米。但礙於合營項目過多，公司股東權益應占合同銷售金額僅約331.7億元，這也掣肘了旭輝資金的快速回流。
出售資產也是補充現金流的快捷方式之一。僅在12月，旭輝就先後以2.21億、4.36億出售山東德州項目51%股權及天津鉑悅融御項目49%股權，以換取經營資金。