事件：2023 年12 月4 日，天地源發佈公告，擬與實際控制人西安高科集團下屬公司西安紫薇地產開發有限公司簽訂《股權託管協議補充協議》。在此之前，2023 年11 月27 日，天地源擬與紫薇地產簽訂《股權託管協議》，受託管理其下屬的13 家全資子公司及4 家合資公司股權，以進一步消除同業競爭影響。
本次託管事項有利於推動解決公司同業競爭問題。2020 年11 月，公司實際控制人西安高科集團出具《關於調整避免同業競爭承諾並延長履行期限的函》，擬通過分步驟積極穩妥地幫助天地源解決同業競爭問題：1）第一步：
對存在同業競爭的房地產開發項目進行階段性託管；2）第二步：開展房地產資產及業務注入工作。故本次股權託管事項是公司實際控制人高科集團履行避免同業競爭承諾的具體舉措，有助於天地源進一步消除同業競爭影響。
繼2021 年受託管理高科房產下屬公司股權後，再與紫薇地產簽訂股權託管協議，公司有望打開長遠發展空間。2021 年5 月，公司受託管理高科集團下屬高科房產直接或間接持有的3 家從事房地產開發業務的項目公司股權，本次天地源再與紫薇地產簽訂《股權託管協議》，體現了公司實際控制人西安高科集團推動承諾履行的積極作爲。紫薇地產2023 年1-10 月累計銷售金額於西安市場排名第16（30 億），與天地源（排名第10，銷售金額47億）形成了較爲明顯的競爭關係，若與紫薇地產同業競爭問題成功解決，天地源將進一步打開成長空間。
公司董事會成員多具備西安高科集團背景，爲公司消除同業競爭問題提供支持。2023 年12 月4 日，公司發佈公告提名張穆強先生、王子芳女士爲公司第十屆董事會董事候選人。其中張穆強現任西安高科集團董事、副總經理；王子芳曾任西安紫薇地產產品研究中心總監，現任西安高科地產有限公司董事長。此外，天地源其餘董事均具備西安高科集團背景，曾於或現於高科集團擔任重要職務。天地源董事會成員多具備實際控制人西安高科集團背景，有助於天地源加快消除同業競爭問題的進度。
公司銷售業績逆勢增長，土地儲備多位於西安高新區。2020 年公司合同銷售金額首次突破100 億元，並在行業下行週期中連續三年維持百億規模。
截至2023 年Q3，公司累計實現銷售額82.9 億元，同比+1.1%（行業同比-4.6%），銷售業績逆勢增長。截至2023 年Q3，公司剩餘可售面積155.5 萬㎡，對應可售貨值約322.6 億元，能夠覆蓋2022 年銷售金額3.0 倍，可售資源豐厚，且集中於西安高新區，去化流速具備保障。
西安高新區基本面穩固，樓市表現堅挺。西安高新區主導高新技術產業，成功吸引華爲、三星等高新行業龍頭入駐，產業高地優勢顯著。高新區GDP 佔全市比例由2017 年的16.4%穩定提高至2022 年的27.0%，區域基本面穩健，經濟活力充沛，高新區企業與從業人員不斷增加，區域內購房需求具備保障。截至2023 年11 月，高新區新房均價22306 元/㎡，於西安各區內僅次於曲江，房價較爲堅挺，且高新區銷售額同比增速於2019 年後持續優於西安全市以及全國，樓市韌性較強。
投資建議：本次託管事項有利於推動解決公司同業競爭問題，公司有望進一步打開成長空間，且公司銷售業績逆勢增長，所深耕區域基本面良好，公司基本面有望持續跑出阿爾法，股價跑出超額收益。我們預計公司23-25 年營收分別爲113.9、119.0、123.9 億元，歸母淨利5.1、6.2、7.1 億元，對應PE 分別爲6.8、5.6、4.9 倍，維持“推薦”評級。
風險提示：解決同業競爭進度緩慢；政策傳導效果不佳；西安樓市下行風險