擁有強勁的國企背景和較低的基數。保利置業爲中國保利集團及保利發展（600048 CH，優於大市）旗下在香港上市的房地產平台。公司業務主要分佈在中國內地30 多個高能級城市和海外城市。在2023 年6 月30日，公司擁有1,840 萬平方米總土儲。約有26%和22%的土儲分佈在長三角和大灣區。我們估計公司擁有2,750 億元的可售資源，可以覆蓋3-4年的合約銷售。公司在2023 年前十個月的合約銷售錄得31%正增長至486 億元，排名25 名，亦是增速最高的房企之一。公司維持積極的投資策略，在前十個月拿地總額約爲合約銷售的40%，新取得的可售資源總額排名15。
穩健的基本面。我們預計保利置業2022-2025F 盈利的複合增長率爲7%，主要歸功於其合約銷售增長。我們認爲約20%的毛利率還有回調空間，但同時稅率也會有所下降。淨負債率從2022 年的115.9%大幅下降至2023 年6 月的97.3%。隨着股本持續增厚，我們預計淨負債率在2025年會下降到約80%。良好的流動性是保利置業的亮點之一。短期債務佔總債務比從2020 年的32.5%下降至2023 年6 月的22.5%；同時，現金短債比從2020 年的1.53x 提升至2023 年6 月的1.95x。公司只有一筆在2025 年11 月到期的5.5 億美元債。公司亦被授予150 億元的境內債配額。
便宜的買入機會。保利置業在國企中小盤股中有最長的上市歷史，但它的估值卻是最低的（市賬率0.2x 對比同行的0.2-0.8x）。我們將其歸咎於其在2017 年和保利發展重組之前不清晰的發展戰略。公司在2021 年建立新的管理團隊，公司策略隨後保持穩定。我們認爲自2021 年開始的市場下行和市場整合的機會下，保利置業成爲便宜的買入標的。我們給予優於大市的首次覆蓋評級。我們給予其首次評級爲買入，目標價格基於75%資產淨值折讓爲2.50 港元。主要風險包括持續的市場下行，毛利率下降，管理團隊的人員流動和集團重組，以及管理層執行力不足等。
