房產交易規模超預期，新業務高速增長，維持“買入”評級短期政策落地帶動房產交易規模環比改善，家裝家居及長租業務保持高增，疊加降本增效成果顯現，我們上調公司2023 年non-GAAP 淨利潤預測至91.9 億元（前值86.3 億元）；考慮到北京鏈家傭金率影響及新業務投入，小幅下調2024-2025年non-GAAP 淨利潤預測至105.9/122.4 億元（前值：108.1/124.9 億元），對應同比增速爲223.2%/15.3%/15.5%，對應攤薄後EPS 2.6/2.9/3.4 元。考慮到政策驅動下地產交易環比復甦，存量趨勢下平台化驅動份額提升，精細化運營提質增效釋放利潤空間，家裝家居業務持續驗證成爲第二增長曲線，當前股價39.5HKD 對應2023-2025 年14.8/12.9/11.1 倍PE，維持“買入”評級。
2023Q3 政策推動房產交易規模超預期疊加毛利率改善，收入利潤均超預期2023Q3 貝殼收入178 億元，大幅超出業績指引上限（160 億），源於存量房交易規模及新房費率超預期；GAAP 淨利潤11.6 億元，遠超彭博一致預期（1.9 億），源於收入超預期及降本增效成果顯現。（1）存量房：2023Q3 貝殼存量房GTV 同比下滑2.2%，其中鏈家GTV 同比下滑13.0%，源於同期高線城市基數影響；ACN網絡積極擴張，2023Q3 非北上新增聯網門店近1300 家。（2）新房：規模受到一定衝擊但費率仍顯韌性。2023Q3 新房GTV 同比下滑26.5%，貨幣化率達3.07%，同比提升0.9pct。（3）家裝家居：2023Q3 收入31.8 億元，同比增長72%，其中一賽道導流合同比例達45%，合同額規模前十城市中有7 個實現城市層面盈利。
短期地產市場隨政策釋放需求傳導復甦，中長期家裝家居驅動第二增長曲線短期地產政策落地帶動房產交易需求溫和復甦，家裝家居業務隨規模增長持續優化迭代。（1）房產交易：受前期市場基本面及房價預期影響，政策落地對不同城市影響程度存在差異，貝殼受益高線城市及平台化優勢更具韌性；（2）新業務：
家裝家居業務隨基礎能力完善及規模擴張有望複製房產經紀業務路徑成爲第二增長曲線，長租業務穩步增長。
風險提示：房地產及經濟復甦不及預期、新業務拓展不及預期、監管政策變動。