投資摘要：
我們認爲，在地產行業中樞下行的階段，物業作爲房地產下游在下行週期紛紛思考如何增強獨立性，但資本市場對二者的關係認知卻依舊難言獨立。從收益端來看，擁有穩定項目來源支撐的物企更易平穩兌現業績，在此基礎上外拓數據亮眼的物企則更易有超預期收益，從風險端來看，在地產行業磨底階段，物業行業交易主線仍以“規避風險”爲主，穩健型國央企標的更易受市場青睞，從彈性端來看，由於上市物企絕大部分爲港股上市公司，在美債收益率見頂的情況下大概率帶來外資流入，疊加港股年內已有較大跌幅，反彈力度料將更大。
我們認爲物業行業無論是從與地產的關係來看，亦或是從其本身的基本面分化來看，均有各方面的不確定性，在此情況下，我們更傾向於選擇基本面確定、業績符合預期甚至有較大希望超預期，PEG 仍有性價比的標的。
我們認爲中海物業作爲央企背景下的物企具有業績確定性高、母公司出險概率小、受益於港股彈性較大的特徵。需要注意的是，中海物業於10 月11 日公告了一樁關聯交易，較高的交易對價使得其股價波動幅度較大，但考慮到此次波動主要受市場情緒的影響而非公司基本面發生了重大變化，我們認爲當前中海物業已處於價值區間，具備投資性價比。
內強外拓佳名揚
中海物業背靠中國建築，股東實力雄厚，資金來源可靠。中國海外集團有限公司作爲中海物業集團有限公司的控股股東，持股總佔比達61.18%。
關聯方在銷售、土儲、貨值結構等方面均有較強的支撐。中海地產實際銷售能力強勁。23 年1-10 月，中海地產權益銷售額在中國房地產企業中位列第二，在拿地金額和權益新增貨值方面，中海地產於23 年1-10 月拿地金額和權益新增貨值方面均列第一。從貨值結構看，中海地產側重一線和強二線城市的投入。23H1，中海地產在一線和強二線城市新增總購地金額和新增總貨值總佔比分別達79.5%、79%。
物管增值齊發力
物管服務穩核心：公司在管項目數量保持增長，在管面積持續提升。截至23H1，公司物業在管面積共計3.63 億平方米，在管面積同比增速爲13%。
根據克而瑞數據，中海物業在23 年1-10 月累計新增合約面積及累計外拓面積排名中均列第一，業績確定性較高。
增值服務謀超越：非住戶增值服務是中海物業集團增值服務最主要的構成部分，其收入逐年遞增，同比增速顯著爲正。住戶增值服務作爲增值服務的第二大板塊，其業務收入同樣連年大幅提升，且業務佔比亦逐年升高。
車位服務供便利：爲提升各服務場景下客戶的滿意度與便利性，集團於21 年大幅拓展停車位買賣業務，而22 年轉變爲存量業務發展後，單方收入水平略有壓縮。
財務分析
公司營業收入持續增長，營業成本控制有效。截止23H1，公司營業收入達71.63 億港元，同比增速爲23.2%，公司營業成本爲60.16 億港元，同比增長21.85%，低於營收同比增速。
毛利率於23H1 出現拐點，歸母淨利潤表現亮眼。23H1 公司毛利率達16%，略高於22 年底的15.9%，同時，公司期間費用率於近四年穩健下行。23 年年中61 家披露業績的物企整體歸母淨利潤規模較22 年同期增長0.53%，其中中海物業在營收排名前10 的物企中歸母淨利潤增速最高，達50.04%（按人民幣歷史匯率計算）。
公司短期應收賬款佔比逐年提升，應收賬款賬齡結構持續優化。截至23 年中，應收賬款總額爲29.33 億港元，1 年以內應收賬款佔比達85%。
投資建議：我們持續看好中海物業的業績發展，我們預測公司2023-2025 年實現營業收入163.21/209.48/263 億港元，同比增長28.6%/28.3%/25.5%；實現歸母淨利潤16.8/21.55/27.28 億港元，同比增長31.9%/28.3%/26.6%；預期EPS 分別爲0.51/0.66/0.83 港元，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：預測中假設偏離真實情況的風險，併購整合不及預期及商譽減值風險，外拓不及預期、項目無法續簽風險，成本持續上行、降本增效不及預期風險。