事件描述
公司公告，2023 年前三季度營收523 億元（-1.5%），歸母淨利潤5802 萬元（-98.3%），扣非後歸母淨利潤-7599 萬元（去年同期盈利31.2 億元），綜合毛利率17.0%（-3.5pct）。
事件評論
毛利率與投資收益下滑，大幅計提減值拖累業績表現。毛利率與投資收益下滑，大幅計提減值拖累業績表現。2023 年前三季度公司營收523 億元（-1.5%），而歸母淨利潤僅5802萬元（-98.3%），主因綜合毛利率同比下降3.5pct 至17.0%，對聯合營企業的投資收益同比下滑97.5%至0.6 億元；另外大幅計提減值拖累業績表現，前三季度表內計提減值14.6億元（去年同期減值0.3 億元），其中存貨與信用分別減值8.7、5.9 億元。銷售市場疲弱疊加融資環境嚴峻，公司銷售費率、財務費率小幅提升導致期間費用率同比提升0.4pct 至10.3%。雖稅金及附加率同比下降2.5pct 至1.7%，公允價值變動收益同比提升1365%至3.2 億，仍難抵盈利能力下滑與減值對業績的不利影響。 截至2023Q3 公司賬上預收款932.4 億（-23.4%），預收款/2022 結算收入=0.85X，對後期結算收入有一定保障。
銷售同比下滑，投資趨於審慎。2023 年前三季度公司銷售額1219 億（-25.2%），銷售面積669 萬方（-5.2%），銷售均價1.8 萬元/平（-21.1%），行業排名第11 位。拿地角度，2023 年前三季度公司在上海、杭州、東莞、西安等高能級城市斬獲項目，全口徑拿地額125 億元（-43.2%），拿地面積95 萬方（-44.4%），樓面價13158 元/方（+2.3%），樓面價提升與聚焦佈局高能級城市有關。前三季度金額與面積維度的拿地強度分別爲10.3%、14.2%，受銷售景氣度下行、資金鍊趨緊影響，公司堅持“量入爲出”原則，拿地投資趨於審慎。截至2023H 公司未結算土儲4878 萬方（權益比例45.0%），若市場復甦，在手土儲仍有望保障公司維持一定的銷售規模。2023 年中期公司上調2023 全年新開工與竣工計劃量至435、1353 萬方（同比-16.7%、-4.6%），2023 年前三季度公司新開工同比下降46.4%至224 萬方（佔全年計劃51%），竣工同比下降6.3%至686 萬方（佔全年計劃51%），銷售未見起色下公司新開工意願不強。
有息負債規模持續下降，降槓桿是當前的主基調。2023Q3 末公司有息負債1027.6 億（-13.6%），淨負債率60.2%，剔除預收的資產負債率63.8%，降槓桿是公司當前的主基調。
投資建議：受制於市場銷售復甦動能不足，行業趨勢性的信用收縮，公司資金鍊邊際趨緊，經營導向也順勢趨於審慎。但作爲業內優質老牌房企，公司相對突出的運營效率和資源稟賦仍在，當前嚴峻的環境下，公司壓降負債，緊抓回款，一旦市場需求企穩，資金鍊緊張的局面有望邊際緩解，經營層面的也將相應邊際改善。預計2023-2025 年歸母淨利45.1/48.6/50.4 億，增速-26.2%/+7.9%/+3.8%，對應PE 分別爲5.2/4.8/4.6X，維持“買入”評級。
風險提示
1、市場銷售延續弱勢，公司銷售及現金流回款不及預期；2、投資收益下滑，計提減值損失。