營收高增，業績大幅好轉。2023 年前三季度，公司實現營收160.50 億元，同比+64.68%，實現歸母淨利潤5.98 億元（去年同期爲-7.87 億元）；單三季度，公司實現營收63.04 億元，同比+366.93%，實現歸母淨利潤1.14 億元（去年同期爲-4.58 億元）。公司營收高增、業績大幅好轉主要由於：1）持有金融資產股價同比大幅改善。前三季度公司公允價值變動淨收益及投資淨收益0.37 億元（去年同期爲-15.43 億元）。2）本年項目結轉收入大幅增加。
7 月天壇府一期交付推動三季度結算規模大幅增長。截至三季度末，公司合同負債305.41 億元，未來業績仍有保障。
銷售表現遠超行業平均，北京區域優勢明顯。23 年1-9 月城建發展實現銷售面積67.8 萬方，同比+67.0%，實現銷售金額316.3 億元，同比+29.5%，而百房企1-9 月銷售金額累計同比-10.3%，公司銷售增速遠超行業平均。公司亮眼的銷售表現主要得益於在北京區域的良好佈局，前三季度，公司在北京區域權益銷售金額排名第二。其中，公司天壇府項目六開六捷，位居北京住宅項目銷售榜首，項目前三季度合計成交金額114 億元。
拿地保持積極，持續深耕北京。23 年1-9 月公司新增土儲備總建面64.1 萬方，同比+4.7%，累計拿地金額148 億元，拿地力度（拿地金額/銷售金額）47%。其中，北京新增2 宗地塊（北京朝陽區奶西村棚改地塊及海淀區雙新村棚改地塊），全口徑拿地金額114 億元，佔總拿地金額的77%。
三道紅線優化，融資優勢明顯。測算三季度末，公司淨負債率86.8%、剔除預收賬款的資產負債率74.7%、現金短債比2.71，較22 年末優化。23 年以來共發行公開債25 億元，平均發行利率3.4%（ 22 年綜合融資成本4.67%），融資成本有望進一步改善。
投資建議：公司深耕北京，受益一線城市基本面韌性及政策優化，銷售去化有保障。且公司作爲城建集團下唯一地產開發上市平台，在北京擁有豐富的城市更新資源，也有望持續受益於後續核心城市城中村改造推進。我們預計公司23 年、24 年EPS 分別爲0.44、0.61 元，按照2023 年11 月13 日收盤價，對應PE 分別爲13.3 倍，9.8 倍，首次覆蓋，給予“增持”評級。
風險提示：銷售恢復不及預期、對外投資股價大幅波動、地產政策風險。