减脂增肌提升盈利能力，一线城市市占率增长。前三季度，运营门店总量约2,887 家，其中直营门店2,325 家，加盟门店562 家，经纪人总数约3 万余人。公司持续聚焦核心城市，关闭部分非核心城市、低效率的加盟业务后，有效提升整体盈利能力。核心城市的市占率保持稳中有升的趋势，9 月杭州市占率显著提升，保持30%以上龙头领先地位，前三季度北京地区市占率同比提升0.2 pct，上海地区市占率同比提升0.5 pct。毛利率回升， 非核心因素影響減弱。23 年前三季度公司實現營業收入90.7 億元，同比增長2.1%；主營業務毛利率10.5%，較2022 全年上升1.8pct；歸母淨利潤-0.68 億元，同比大幅減虧1.51 億元。受到一次性非核心業務影響包括政府補貼退回、員工持股攤銷、昆明商業租賃等幾項因素。三季度單季度實現歸母淨虧1,912 萬元，環比二季度減虧約8,145萬元。
核心業務運營指標穩健增長。前三季度公司累計實現住房總交易金額（GTV）約爲2,270 億元，同比增加12.7%；累計實現買賣單量4.9 萬單，同比增加16.5%，實現買賣佣金收入同比增長15.5%。相寓業務方面，在管房源達到26.8 萬套，相對於年初增加1.4 萬套。累計實現普租單量15.8 萬單，同比增加12.4%，實現普租佣金收入同比增長22.8%。
地產銷售承壓背景下，分散式租賃市場雙寡頭競爭格局下，公司長租公寓業務成業績穩健增長壓艙石。
減脂增肌提升盈利能力，一線城市市佔率增長。前三季度，運營門店總量約2,887 家，其中直營門店2,325 家，加盟門店562 家，經紀人總數約3 萬餘人。公司持續聚焦核心城市，關閉部分非核心城市、低效率的加盟業務後，有效提升整體盈利能力。核心城市的市佔率保持穩中有升的趨勢，9 月杭州市佔率顯著提升，保持30%以上龍頭領先地位，前三季度北京地區市佔率同比提升0.2 pct，上海地區市佔率同比提升0.5 pct。
數字化平台成果顯現，提升運營效率。截至上半年，公司APP 端MAU達到339 萬，同比增長7%，PC 端MAU 達到547 萬，同比增長21%，小程序端MAU 達到220 萬，同比增長8%。我愛我家北京官網客戶成交佔比達到62.1%，同比提升5.7pct；官網客戶錄入佔比達到54.9%，同比提升5.8pct。公司在數字化基礎設施支持下，實現了房、客、人、店等核心業務要素在二手住宅買賣、新房銷售以及租住服務等市場中的協同共享、優化匹配，提升業務運營效率和系統抗風險能力。
投資建議：我們預測公司2023-2025 年EPS 分別爲0.02 元/0.05 元/0.12元/股，對應PE 分別爲138.9/50.1/20.1 倍，首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示：二手房掛牌量持續攀升，銷售持續下行，資產處置不及預期，房價超預期下跌等。