事件。公司公佈2023 年三季報。2023 年前三季度，公司實現營業收入17.46億元，同比增加7.11%；歸屬於上市公司股東的淨利潤7.64 億元，同比增加3.61%（歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤7.56 億元，同比增加1.62%）；實現基本每股收益0.49 元。
2023 年第三季度，公司實現營業收入12.05 億元，同比大增316.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤3.71 億元，同比下降48.08%（歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤3.68 億元，同比下降49.24%）；實現基本每股收益0.24 元。
受第三季度房產銷售增加推動， 2023 年第三季度公司營收同比大增316.93%；但由於受本期持有的金融資產公允價值上升幅度較去年同期小的影響，公司歸母淨利同比下降48.08%。
根據公司《2023 年第三季度房地產業務主要經營數據公告》：1）2023 年1--9月，公司無新增房地產項目儲備。2）2023 年1--9 月，公司房地產業務新開工面積24.7 萬平方米，竣工面積23.7 萬平方米。其中2023 年7—9 月，公司房地產業務無新開工項目，竣工面積23.7 萬平方米。3）2023 年1--9 月，公司房地產業務實現銷售收入9.55 億元，同比減少8.97%。其中，公司2023年7--9 月實現銷售收入9.32 億元。4）2023 年9 月末，公司出租房地產總面積135.04 萬平方米。2023 年1--9 月公司房地產業務取得租金總收入7.7億元，同比增加35.74%。其中2023 年7--9 月，公司房地產業務取得租金總收入2.7 億元，同比增加48.6%。
合理價值區間爲21.28-25.08 元，維持“優於大市”評級。我們預計公司2023-2024 年EPS 分別爲0.76 元、0.89 元。考慮到公司作爲張江科學城的重要開發主體，張江科學城運營主體中唯一上市公司，因此給予公司2023年28-33 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲21.28-25.08 元，對應2023年動態PB 爲2.56-3.01 倍，維持“優於大市”評級。
風險提示。公司租售業務面臨政策調控的風險，以及創投業務拓展不順風險。