公司是張江科學城的開發主體，具有上海市國資背景。公司產業運營服務能力出衆，伴隨張江科學城共同成長，同時通過產業投資佈局重點行業，並通過895孵化器培育衆多科技企業，能夠享受產業發展紅利。2021 年以來，政策持續擴大張江科學城規劃面積，放寬產業綜合用地的規劃限制，也對公司成長有一定幫助。中長期而言，公司最重要的優勢是張江區域的產業集群優勢，其存量資產也有持續盤活的可能性。
國資背景的產業綜合運營平台，產業集聚效應使園區脫穎而出。公司是上海市浦東新區國資委下屬的園區開發商，近年來加速實施由地產運營商向產業綜合運營平台的轉型。在當前產業園區同質化供給增加、需求相對疲弱的背景下，公司深耕的園區主要服務集成電路和生物醫藥等具備廣闊前景的新興產業，公司園區的經營表現要明顯好於整個行業。
公司經營穩步上升，融資渠道通暢。2023 年前三季度，公司的營業收入爲17.5億元，同比上升7.1%；毛利潤爲11.5 億元，同比增長16.2%，毛利率爲65.9%，相較2022 年全年增長3.8 個百分點；歸母淨利潤爲7.6 億元，同比增長3.6%，歸母淨利率爲43.7%。公司整體經營情況處於穩步上升通道，盈利能力有所提升。公司融資渠道通暢，2023 年至今通過多元化的融資手段合計募集資金53億元，2022 年公司綜合融資成本爲3.3%，同比下降29BPs。
立體的產業投資體系，分享產業發展紅利。公司以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市場資源助推產業發展。截至2023 年6 月末，公司累計產業投資規模已達87.13 億元，895 孵化器採用“先孵後投，孵投聯動”的方式，孵化了衆多科技企業。2020-2022 年是公司對外股權投資高峰，總計投資47 億元，其中不乏受國家政策重點支持的高精尖企業，覆蓋集成電路、生物醫藥、人工智能等行業。
隨着投資企業的不斷髮展，公司也藉此分享產業發展紅利。
開發運營並重，REITs 平台助力盤活存量資產。公司的業務以房地產銷售和租賃爲主。2023 年前三季度，公司銷售業務收入爲9.6 億元，同比下降9.0%；租賃業務收入爲7.7 億元，同比增長35.7%。預計隨着未來三年公司竣工加速，公司銷售和租賃業務規模有望穩定增長。公司產業運營服務能力出衆，可以爲園區內企業提供全生命週期的配套服務，張江板塊產業集聚效應明顯，租金和出租率均處於上海領先水平。2023 年6 月，張江產園REIT 擴募落地，也助力公司資產盤活。
園區發展空間寬廣，政策帶來新的發展機遇。2021 年7 月，上海市政府發佈《上海市張江科學城發展“十四五”規劃》，將張江科學城規劃面積由95 平方公里擴大至220 平方公里。2023 年7 月，上海市規劃資源局、浦東新區政府、上海科創辦共同印發《關於促進張江科學城科技創新和產業融合發展規劃土地管理試點意見》，政策重點推出新型產業用地（M0 用地），允許工業、研發、倉儲、公共服務配套等功能混合配置。政策釋放了張江科學城的彈性規劃空間，同時也爲存量項目改造帶來了可能。
風險因素：竣工及售價波動導致銷售收入結轉產生波動風險；租金及出租率可能下滑導致租賃業務收入不及預期的風險；投資收益可能波動的風險；存量資產盤活進度不及預期的風險；新型產業用地（M0 用地）政策落地進度不及預期的風險。
盈利預測、估值與評級：公司是張江科學城的開發主體，具有上海市國資背景。
公司產業運營服務能力出衆，伴隨張江科學城共同成長，同時通過產業投資佈局重點行業，並通過895 孵化器培育衆多科技企業，能夠享受產業發展紅利。
2021 年以來，政策擴大張江科學城規劃面積，並在張江科學城試點M0 用地，釋放公司未來成長空間。公司持有資產優質，成功發行張江產園REIT，打通資產投融管退閉環。考慮公司在建項目預計將於未來三年內陸續竣工，可銷售資源充足，出租物業規模有望持續增長，我們看好公司的長期投資價值。我們預計公司2023E/24E/25E 的EPS 爲0.66/0.72/0.83 元/股。考慮到公司通過產業投資持有多個未上市企業的部分股權，我們暫時難以準確評估這部分股權的價值，暫時不給予公司估值評級。