公司資源稟賦突出，管理能力持續輸出，以園區開發運營為核心主業，以產業投資和綠色發展為兩翼板塊，相互促進，我們看好公司的穩定發展。

前三季度盈利基本持平。2023 年前三季度，公司實現營收26.1 億元，同比下降15.1%，實現歸母淨利10.31 億元，同比下降0.21%，基本持平。前三季度公司整體毛利率49.0%，較2022 年同期下降9.4 個百分點，受益於投資收益、公允價值變動收益及營業外收入，歸母淨利潤率較2022 年同期提升至39.5%。

資源稟賦突出，管理能力輸出。截至2023 年三季度末，公司存貨規模111.9 億元，投資性房地產50.8 億元。公司紮根秀克州工業園區，以成功經驗實施“走出去”戰略，8 個產城融合園區專案開發運營面積超250 平方公里。公司區中園聚焦工業廠房、特色產業園、長租公寓的開發和運營，截至1H23 已有160 萬平方米標準及定建廠房投入運營，大本營秀克州工業園區綜合出租率超92%。公司2023 年成立不動產基金管理平臺中新園瑞為資產管理和證券化服務，並公告將適時推進資產證券化工作，未來有望藉助C-REITs 實現有序投資退出，縮短開發資金迴流週期，提高資金使用率和ROE。

產業投資分享產業發展紅利。公司持續加大產業投資規模，截至2023 年三季度末，公司其他非流動金融資產41.80 億元。產業投資也持續為公司帶來回報，2023 年前三季度，公司實現公允價值變動收益2.53 億元，同比增長166.9%，主要是產業基金評估價值提升；投資收益2.53 億元，同比增長33.17%，主要是處置子公司股權及權益法核算的長期股權投資收益。

綠色發展提升公司競爭力。公司加快發展新能源、新環保等綠色公用業務， 2023年中，子公司中新綠能及系列參股公司累計完成分佈式光伏並網170MW，在建和儲備專案65MW、500MW。在鞏固優化傳統公用事業水電氣業務基礎上，公司綠色發展業務符合政策方向，也有助於提升園區管理業務競爭力。

風險因素：作為聚焦長三角的園區企業，公司發展和財務狀況受區域宏觀經濟波動影響；公司產城融合園區業務收入受土地出讓影響較大，若房地產市場進一步下行，土地出讓活動趨冷，可能導致公司產城融合園區業務收入不及預期；公司投資的產業基金或股權專案估值可能出現波動，影響當期利潤。

盈利預測、估值與評級：公司資源稟賦突出，管理能力持續輸出，以園區開發運營為核心主業，以產業投資和綠色發展為兩翼板塊，相互促進，我們看好公司的穩定發展。我們維持公司2023/2024/2025 年EPS 預測1.17/1.41/1.51 元，參考可比公司上海臨港（中信證券研究部預測）、浦東金橋、南京高科（Wind一致預測）3.8-16.4 倍2023 年PE 估值，考慮到公司持有園區位置較上海核心區存在差距，且剝離房地產業務後受行業週期波動影響較小，我們給予公司2023年10 倍PE 的估值水準，對應綜合平均目標價約12 元，維持公司“買入”評級。