投資建議
我們下調金地集團投資評級由跑贏行業至中性。理由如下：
3Q23 單季度業績表現低於市場預期：受結算進度影響，3Q23 公司營業收入同比下降38%至154 億元；期間三費費率較1H23 環比增長4.4ppt至13.2%；結算合聯營項目虧損導致投資收益爲-2.7 億元，資產與信用減值損失共計14.1 億元；最終導致3Q23 歸母淨利潤止盈轉虧至-14.7億元。3Q23 單季度業績低於市場預期，受此拖累，公司前三季度營業收入同比下降1%至523 億元，歸母淨利潤同比下降98%至0.6 億元。
短期財務壓力有所上升：集團層面賬面現金較1H23 末下降27%至338億元，其中1H23 末母公司現金爲160 億元；同時，公司有息負債餘額環比略下降5%至1040 億元，其中短期債務環比增長3%至420 億元；帶動現金短債比邊際降至0.8x（1H23 末1.1x），公司“三條紅線”由綠檔降至黃檔。根據公開信息來源， 我們估計公司2023 年11 月/1Q24/2Q24/3Q24/4Q24/2025 年/2026 年到期公開債本金分別爲20/84/60/351/30/52/5 億元，其中2024 年3 月與8 月單月債務償付壓力最大，分別爲境內債65 億元到期與海外債4.8 億美元到期。
年初至今銷售與拿地表現均有待改善：受行業景氣度低迷與推貨節奏影響，公司三季度單季度簽約銷售額同比下降42%，拖累年初至今累計同比跌幅走闊至-25%（1H23 -15%），弱於行業龍頭（Top10/30/50爲-7%/-8%/-11%）；我們預計4Q23 公司將圍繞一、二線城市新推貨值約200 億元左右。拿地層面，3Q23 新增1 宗長沙土儲，1-3Q23 累計拿地110 億元，對應拿地強度9%，我們預計補充貨值近300 億。
我們與市場的最大不同？結合當前行業景氣度水平與公司近況，我們認爲資本市場一定程度高估了公司經營端與財務端改善進度。
潛在催化劑：樓市溫度低迷與預售資金監管趨嚴，或將對公司正常經營與融資活動施加負面影響，並對後續股價表現形成壓制。
盈利預測與估值
綜合考慮公司可結算資源與利潤率水平仍有壓力，我們分別下調2023/2024年歸母淨利潤預測值26%/26%至34.2/37.8 億元，對應同比變化爲-44.0%/10.5%；公司當前股價交易於0.36/0.35 倍2023/2024 年P/B。我們下調公司投資評級由跑贏行業至中性，並下調目標價35%至6.37 元/股以反映近期投資人風偏趨弱和公司盈利預測下調，對應0.42/0.41 倍2023/2024年市淨率，較當前股價有16.7%的上行空間。
風險
政策驅動下基本面修復不及預期；地方預售資金監管力度超預期上行。