1-3Q23 業績符合預期
中國國貿公佈三季報業績：1-3Q23 營業收入同比增長14%至29.5 億元，歸母淨利潤同比增長15%至10 億元；對應3Q 單季度營業收入同比增長8%至10 億元，歸母淨利潤同比增長17%至3.5 億元，符合市場預期。
租賃物業收入利潤如期兌現，成本管控優異。1-3Q23 公司主要租賃業態延續穩健經營，租金收入同比增長6%至21.8 億元，其中寫字樓/商城/公寓租金收入同比分別增長2%/10%16%至11.5/9.0/1.3 億元，單季度來看，寫字樓/商城/公寓3Q 租金收入分別同比增長2%/4%/10%；此外，公司酒店業務繼續恢復，我們估算收入在5-6 億元。1-3Q23 公司稅前毛利率維持在60%以上的高位，且三項費用率屢創新低至6.1%，費用管控成效突出。具體分業態看：
3Q23 末寫字樓出租率較2Q 末持平於96.2%，同比增長0.2ppt。1-9 月平均租金較上半年亦持平於637 元/平/月，較去年同期和2022 全年均提升10 元/平/月，特別是三期B 建築在出租率基本保持平穩的同時平均租金同比增長達6%，內生韌性突出。
3Q23 末商城平均出租率環比略降0.1ppt 至98.7%，較2022 年末基本持平。1-9 月平均租金同比增長11%至1271 元/平/月（較上半年平均租金提升14 元/平/月），主要因租金減免減少和提成租金收入增加；其中三期B和東樓平均租金同比增幅較高，分別達23%和14%。
3Q23 末公寓出租率環比繼續提升2.3ppt 至84.4%，較2022 年末已累計提升11.1ppt；1-9 月平均租金繼續穩定在370 元/平/月左右，同比小幅下降3ppt（約8 元/平/月），主要因大戶型出租率繼續提升且其平均租金低於小戶型。
發展趨勢
全年業績料穩增，股息率進入具備吸引力區間。考慮到公司租賃物業經營具備韌性、全年有望穩中有升，疊加今年爲酒店業務復甦元年，我們預計公司全年營業收入有望維持穩健增長；毛利率與費用率料將延續前三季度水平；全年盈利有望錄得10%以上的同比增長。若延續2022 年分紅比例，我們計算公司最新股價對應的2023/24 年股息率分別爲4.4%/4.8%，已具備吸引力，我們建議投資者關注當前時點公司作爲防禦性高股息標的的配置價值。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變。當前股價對應14.5/13.1 倍2023/2024 年市盈率。維持跑贏行業評級和23.6 元目標價，對應18/16 倍2023/2024 年市盈率，較當前股價有26%的上行空間。
風險
持有型物業出租率及租金增長低於預期；消費復甦情況低於預期。