投資要點：
事件：公司發佈2023年三年報，2023Q1-3實現營收26.12億元，同比-15.10%；歸母淨利潤10.31億，同比-0.21%。分季度看，2023Q3單季營收7.01億元，同比+7.34%；歸母淨利潤2.60億元，同比+36.26%。
得益於清理無需支付的長賬齡應付款等，單Q3歸母淨利同比增加36.26%。公司以園區開發運營為核心主業，以產業投資和綠色發展為兩翼板塊。以出讓土地為主的土地一級開發易受土地出讓節奏、出讓土地的商業模式、區域經濟環境等出現結構性波動。2023Q1-3營業收入同比下降15.10%，或系土地出讓的結構性因素所致。得益於投資淨收益、公允價值變動收益及營業外收入同比增幅明顯，2023Q1-3歸母淨利潤同比微降0.21%。由於營業外收入（清理無需支付的長賬齡應付款等）主要發生在三季度，2023Q3歸母淨利同比增加36.26%。
綠能蓄勢待發，按下規模發展加速鍵。子公司中新綠能成立於2022年4月，目前已逐步形成以分佈式光伏為主攻，以工商業、區中園和開發區為主要應用場景的業務協同發展模式，主要業務區域覆蓋華東六省一市及湖北、河南等地。
公司一方面加速開發股東資源，另一方面也在積極通過市場化手段獲取專案。
7月中新綠能和益閣新能源（上海）有限公司共同投資設立的中新益閣成立揭牌。公司綠能板塊蓄勢待發，按下規模發展加速鍵。公司計劃2025年並網2GW，若規劃能夠順利實現，預計23年下半年分佈式光伏有望持續放量。
產業投資持續發力，增厚公司業績。公司產業投資板塊持續發力，本期公司繼續增加基金投資。受益於產業基金投資評估增值增加，2023年前三季度公司公允價值變動收益同比高增166.87%。此外公司處置子公司股權以及權益法核算的長期股權投資收益均有所增加，2023年前三季度投資收益同比增加33.17%。一定程度增厚公司業績，抵禦土地出讓波動風險。投資收益疊加公允價值變動收益增幅明顯，帶動公司23年Q1-3銷售淨利率同比增加2.27pct。
盈利預測與投資建議：我們預計23-25年歸母淨利潤分別為17.39、20.09和23.46億元，對應PE分別為7.1/6.2/5.3倍，給予公司23年11倍估值，對應目標價12.76元。維持“買入”評級。
風險提示：土地出讓節奏放緩風險；新能源專案建設不及預期風險；政策風險；產業招商競爭激烈風險；研究報告中使用的公開資料可能存在資訊滯後或更新不及時的風險。