Q3 营收下滑，归母净利环比改善，累计减亏。公司2023Q1-Q3 实现营业收入2.65 亿元，同比减少15.28%，归母净利润亏损0.43 亿元，去年同期实现归母净利润0.16 亿元，扣非归母净利润亏损0.51 亿元，利润大幅减少主因公司自建自营的未来大厦竣工验收后，其人工成本、场所固定支出、资产折旧摊销、财务利息支出等成本费用增加。分季度看，Q1/Q2/Q3 单季营收分别为0.59/1.03/1.03 亿元， 同比+0.68%/-0.09%/-31.8%，归母净利润分别为-0.39/-0.06/0.02 亿元，Q3归母净利环比改善。

研发与财务费用率显著上行，现金流承压。盈利能力方面，公司2023Q1-Q3加权ROE-7.52%，同比下降10.52pct，毛利率23.76%，同比下降8.6pct，净利率-15.11%，同比下降20.73pct；期间费用率为40.66%，同比提升10.11pct ， 其中销售/ 管理/ 研发/ 财务费用率分别为10.17%/15.04%/11.28%/4.17%，同比-0.17/+2.33/+4.17/+3.79pct，研发费用增加主因本期研发人工费、材料费等增加，财务费用增加主因未来大厦竣工验收后，长期借款利息费用化；资产结构方面，资产负债率56.54%，同比提升1.08pct，相对稳定；现金流方面，经营/投资/筹资活动现金净额分别为-6540/-2277/+2099 万元，较上年同期分别多流出1701/多流出398/多流入5827 万元，筹资现金大幅净流入主因流动资金贷款增加。

截至三季度业绩承压明显，主因未来大厦竣工后未步入经营正轨，但总体来看，公司业务布局完善，区位优势明显，经营改善空间大。未来大厦由建科院自主设计建造及运营，主要针对绿色建筑规模化推广后的低碳社区示范、低碳技术创新和产业联盟平台、国际领先的净零能耗实验项目，当前入驻企业较少，且未大规模招标，导致该项目入不敷出。总体来看。

公司主业经营相对稳健：1）业务聚焦绿色建筑：“双碳”背景，绿色建筑标准有望全面执行，公司参编主编了多项行业标准，积极推进“光储直柔”、“虚拟电厂”等新技术。深圳绿建条例去年7 月正式实施，市场空间打开。2）超大特大城市城中村改造机遇：深圳城中村总数超1700 个，占地13383 公顷，改造空间大，并且深圳拟在港发行50 亿元离岸地方债，其中5 年期债券为社会责任债券，将投向老旧小区改造等项目。城中村改造需检测、规划设计先行，公司作为深圳地方国资，有参与改造的能力和机遇。3）雄安区位优势：公司17 年即布局雄安市场，规划设计雄安商务服务中心等，随着雄安进入大规模建设阶段，业务大有可为。

投资建议：下调盈利预测，下调至“增持”评级。公司深耕绿色建筑行业，主业公信服务、城市规划稳步发展，上半年业绩承压，主因未来大厦竣工后未步入经营正轨，但总体来看，公司业务布局完善，区位优势明显，经营改善空间大。预计公司2023-2025 年归母净利润0.2/0.71/0.84 亿元，每股收益0.14/0.48/0.57 元，公司合理估值15-17.4 元，较当前股价有1.4%-17.6%溢价，下调至“增持”评级。

风险提示：政策施行不及预期；市场竞争加剧；公司新签、履约、结算进度不达预期；公司未来大厦运营风险；研发投入难以转化为技术成果等。