張江科學城重要開發主體，發展空間巨大
公司是一家從事產業地產營運、高科技產業整合，提供科技金融集成服務的創業服務業集成商。房地產開發及租賃是公司的主要業務，營業收入佔公司整體收入比例持續保持在90%以上，公司主要佈局上海市。張江科學城位於上海市浦東新區，區位優勢顯著。根據上海市政府2021 年批覆的《上海市張江科學城發展“十四五”規劃》，張江科學城規劃範圍約220 平方公里，規劃定位是要建設“科學特徵明顯、科技要素集聚、環境人文生態、充滿創新活力”的世界一流科學城。
我們認爲，公司作爲浦東新區直屬國有控股上市公司，是上海科創中心核心承載區張江科學城的開發主體，未來發展空間巨大。
租賃面積穩步提升，業務收入具備增長潛力
從出租面積上看，公司持有物業的出租面積逐漸增加，由2018 年的109 萬平方米增加至2022 年的133 萬平方米，出租面積CAGR 爲5%。2023H1 公司租金收入5 億元，同比增加29.7%，租金收入恢復常態。截止2022 年底，公司存量在建項目18 個，在建面積約300 萬方，在建項目計劃3 年內全部完工。我們認爲，隨着未來在建項目逐步竣工面世，公司的租賃面積有望保持提升，租賃業務收入具備增長潛力。
新三商策略下打造科技投行，產業投資業績逐漸釋放2014 年公司提出“新三商”戰略，以“科技投行”爲戰略發展方向，堅持浦東新區“六大硬核產業”的發展部署，打造“2+2+X”產業體系。公司產業投資規模穩步擴大，累計產業投資規模由2021 年的77 億元增加至2023H1 的87.13 億元。截至2023 年6 月底，公司直投項目53 個，投資金額38.69 億元，參與投資的基金25 個，認繳出資48.44 億元，撬動了559.14 億元的資金規模。2021-2023H1，公司投資收益佔營業利潤保持上升，2023H1 達到65%。公司2023H1 淨投資收益爲3.27 億元，同比2022 年扭虧爲盈大幅上漲，帶動公司歸母淨利潤同比高增，同比增長1702%。公司全方位融入張江科學城產業鏈和產業生態，以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市場資源助推產業發展。
融資渠道多樣化，融資成本持續優化
公司融資渠道多元，擁有銀企合作、投貸聯動的金融資源優勢。公司融資總額逐步上升，融資成本持續下降。截至2022 年底，公司融資總額爲201 億元，同比增長21.4%，融資成本僅爲3.3%，公司融資優勢顯著。此外，公司持有資產優質，2023 年6 月順利完成擴募相關發行工作，利用公募REITs 的新型融資方式盤活公司存量資產，爲公司主營業務提供資金支持。
盈利預測與估值
我們預計公司2023-2025 年歸母淨利潤分別爲10.36、11.93 和13.76 億元，對應2023 年EPS 爲0.67 元/股，綜合考慮公司的發展空間、投資策略、運營穩健性等方面，我們認爲公司應當享有估值溢價，具備投資價值。首次覆蓋，給予“買入”評級。
風險提示
投資收益波動風險；產業地產競爭加劇；資金到位不及預期。