2023年公司合約銷售目標同比+20%：2023 年公司合約銷售目標爲230億元，較2022 年增長20%；1-8 月已實現合約銷售金額176 億元，同比增長176.6%，對應全年銷售目標完成度爲76.7%。2023H2 公司預計可售貨值爲300 億元且以深圳、中山、上海、成都等城市優質項目爲主。隨着深圳、上海認房不認貸政策落地，利好公司完成全年銷售目標。
城市綜合開發運營服務商，ROE、資產週轉率較同行略低：截至2023H1，公司總土儲爲659 萬方，對應總貨值約1500 億元；從業態來看，居住及商住用地、商業混合用地、工業及物流倉儲用地面積分別佔比53%、39%、7%。公司致力於成爲城市綜合開發運營服務商，產業園、寫字樓類項目較多，因此公司ROE、資產週轉率較同行略低。
非公開市場拿地能力強，物業開發結轉毛利率高於行業平均且可持續：
公司拿地方式多元，通過招拍掛、產業勾地、資產注入、城市更新一二級聯動等方式獲取優質土儲，因此公司拿地雖然聚焦深圳等高能級城市，但平均拿地成本控制在合理範圍，物業開發的結轉毛利率長期保持行業內較高水平。從結轉物業開發收入結構來看，2023H1 廣深項目貢獻物業開發收入佔比達68%且廣深項目毛利率高達53%。我們認爲公司作爲深圳國資委下屬的地產開發平台，非公開市場拿地資源豐富，低成本拿地優勢可長期保持，可持續實現高於行業平均的開發銷售毛利率。
城市更新和利益統籌項目資源豐富：2023H2 公司將重點推進4 個城市更新項目和3 個利益統籌項目，此類項目雖然週轉速度低於招拍掛類項目，但毛利率較高且地理位置在銷售去化有保障的地段，預計可爲公司2025年及之後的發展帶來新的糧倉型項目。
首次覆蓋給予“買入”評級，目標價1.60 港元：公司深耕深圳，城市更新和利益統籌資源豐富，土儲質量高，項目利潤率較高。我們認爲公司將受益於深圳、上海的“認房不認貸”等地產利好政策，實現2023 年銷售目標；但在結轉收入端，因短期寫字樓類產品大宗交易承壓，2023 年公司營收增長有一定壓力，預計公司2023/2024 年收入爲328.16/353.70億港元，分別同比增長4.0%/7.8%；核心淨利潤爲21.24/24.49 億港元，分別同比-31.5%/+15.3%。首次覆蓋給予“買入”評級，目標價1.60 港元，對應2023/2024 年PE 爲6/5 倍。
風險提示：行業調控政策放鬆不及預期、流動性寬鬆不及預期、商品房銷售不及預期、計提減值損失超預期、人民幣貶值。