普洛斯REIT 作為首批成功落地擴募流程的優質物流倉儲REIT 標的，其資產運營管理平臺的價值正在不斷提升。基金產品目前在管的底層資產區位佈局相對較好，優質的底層資產有望支撐未來的穩健經營回報，仍然具備一定的長期投資價值，但在短期內其在管資產也不得不面臨經濟恢復爬坡過程中出現的倉儲空置率提升問題。我們預計普洛斯REIT 在2023/24/25 年分別可以實現可供分配金額3.45/3.56/3.61 億元，我們測算基金合理目標價4.5 元/份額，調整至“增持”的投資評級。
業績表現穩健，分派收益良好。根據普洛斯REIT 基金產品公告，2023 年上半年（含擴募資產）基金實現總收入1.92 億元，同比+6%，EBITDA 實現1.26 億元，同比+3.2%，可供分配金額1.72 億元，同比+22%，上半年已完成2023 年全年預計可供分配金額的約50%，業績基本面表現穩健。2023 年上半年普洛斯REIT 基金產品累計分紅分配金額1.63 億元，佔當期可供分配金額的95%，分派收益表現良好。
擴募發行順利完成，進一步強化平臺價值。報告期內，基金產品順利完成底層資產擴募，截至2023 年6 月底，普洛斯REIT 持有的基礎設施物流園資產由7個提升至10 個，總建築面積116 萬方，資產分別佈局在京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，進一步分散了物流倉儲資產的區域集中度，強化了資產組合的長期運營穩定性。此外，擴募的成功推進為未來潛在的更大規模的優質資產注入提供了可供借鑑的實踐經驗，基金產品的資產退出的平臺通道價值進一步強化。
資產運營表現階段性承壓。2023 年以來物流倉儲行業市場發展有所放緩，新增供應增多而租賃需求的恢復相對滯後，對倉儲的空置率和租金錶現形成一定的壓力。截至2023 年中期（含擴募資產），普洛斯REIT 底層資產有效市場化租戶數量74 個，期末平均出租率87.58%，其中首發資產平均出租率92.09%（較2022 年底下降2.09 個百分點），新購入擴募資產平均出租率80.56%（較2022年底下降6.9 個百分點）。基金在管資產的有效平均租金單價為38.52 元/平方米/月，其中首發資產平均租金單價45.05 元/平方米/月（較2022 年底提升1.4%），新購入擴募資產平均租金單價26.90 元/平方米/月（較2022 年底提升4.3%）。基金管理人積極應對處理空置率問題，根據基金公告，截至基金半年度報告發布日，普洛斯（重慶）城市配送物流中心已與客戶完成租賃意向協定轉簽正式租賃協定，這將使普洛斯REIT 在管的10 個倉儲專案整體時點平均出租率進一步提升至90.55%，資產經營基本面有望穩步改善。
風險因素：宏觀經濟增速放緩或租戶所在行業波動從而導致出租率下降或租金下調風險；現有租約到期後，若續期情況不及預期或當前意向租約未能落地，可能面臨出租率下降風險；專案所在地周邊倉儲物流基礎設施供給增加，競爭加劇的風險。
盈利預測、估值與評級：普洛斯REIT 作為首批成功落地擴募流程的優質物流倉儲REIT 標的，其資產運營管理平臺的價值正在不斷提升。基金產品目前在管的底層資產區位佈局相對較好，優質的底層資產有望支撐未來的穩健經營回報，仍然具備一定的長期投資價值，但在短期內其在管資產也不得不面臨經濟恢復爬坡過程中出現的倉儲空置率提升問題。我們預計普洛斯REIT 在2023/24/25年分別可以實現可供分配金額3.45/3.56/3.61 億元，參考當前產權類REITs 的現金分派率3.95%，並考慮到短期內物流資產所面臨的空置率壓力，我們保守給予該基金產品4.00%的2023 年預期現金分派率，測算基金合理目標價4.5 元/份額，調整至“增持”的投資評級。