主營業務出現虧損。2023 年上半年，公司實現主營業務收入194 億元，同比+19%；其中，旅遊綜合業務貢獻收入103 億元，房地產業務貢獻收入91 億元。截至2023 年6 月30 日，公司實現歸母淨利潤-13 億元，我們認爲公司主營業務出現虧損的主要原因是由於1）受部分項目區位佈局和開發週期偏長等因素的影響，公司部分項目的去化速度未及預期，毛利率同比有所下降；2）爲適應市場環境、加快銷售去化，公司對部分房地產項目採取靈活的銷售策略，帶來部分價值折損；3）其他因素導致公司業績下滑，包括因聯營公司虧損導致投資收益減少、其他收益減少、財務費用增加等。
緊抓銷售去化，做優增量。2023 年上半年，公司累計實現簽約銷售面積108.2萬平方米，簽約銷售金額227.7 億元，均較22 年同期下降16%。一方面，公司不斷提升營銷管理能力，緊抓銷售回款；另一方面，公司做優增量，夯實發展資源基礎，順利拓展3 個項目，包含兩個住宅和一個文旅綜合用地，合計新增土地面積34.08 萬平方米。物業管理方面，截至2023 年6 月30 日，公司已佈局全國56 座城市，管理項目374 個，較22 年年末增加58 個；管理面積6215 萬平方米，較22 年年末提升33%。
緊抓市場消費需求，創穩步推進項目拓展及成熟項目煥新。2023 年上半年，公司旗下文旅項目共計接待遊客超4400 萬人次，較22 年同期增長74%。一方面，公司持續深化 IP 運用及合作，在各地歡樂谷園區內結合IP 運營，豐富遊客遊玩體驗；另一方面，公司穩步推進項目拓展及成熟項目煥新，與地方政府就長沙文化旅遊綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產輸出協議、北京瑪雅海灘水公園項目開展主要建築及設備基礎施工等。
加強流動性管理，改善資本結構。公司堅定貫徹落實“以銷定產”“以收定投”
的策略。截至2023 年6 月30 日，公司貨幣資金較2022 年初增長27 億元至443 億元，佔總資產比例超過11%；現金短債比2.05，經營性淨現金流0.9 億元，較22 年同期有所改善。與此同時，公司把握融資環境改善的窗口機遇，持續通過長短期債務置換推動公司資本結構改善。截至2023 年6 月末，公司有息負債總額1343 億元且以中長期負債爲主，其中短期借款及一年內到期非流動負債佔比12%，長期借款及應付債券佔比88%。
投資建議：維持“優於大市”評級。考慮到公司2022 年業績壓力充分釋放，後階段隨着文旅行業逐步復甦，我們預測公司2023 年EPS 爲0.14 元，每股淨資產爲8.53 元，給予PB 0.6-0.7 倍，對應合理價值區間爲每股5.12-5.97元。
風險提示： 行業銷售存在下行風險。