事件：關聯方披露境外債重組進展，債權人選擇融創服務股份金額高於上限公司關聯方融創中國發布公告，根據重組方案，債權人可自願選擇將現有債權交換爲融創服務股份，交換價格爲每股13.5 港元，最高轉讓數目爲449,356,068股，佔公告日融創服務已發行股份的14.7%；根據公告，債權人選擇交換融創服務股份的重組對價爲13.4 億美元，高於計劃金額上限（7.75 億美元）。
點評：交換價格體現公司價值，基本面穩中向好，估值修復可期1）融創服務是集團內優質資產，交換價格體現公司價值。根據融創中國重組方案，融創服務股份交換價格爲緊接記錄日期前60 個交易日加權平均價格的2.5 倍，最低價格爲每股13.5 港元；最終交換價格爲13.5 港元每股。融創服務是融創中國旗下優質的輕資產物管平台，截至2023 年6 月，公司合約面積4 億方，覆蓋145 個城市，合約項目2331 個，服務超143 萬戶業主，服務業態涵蓋住宅、商寫、城市服務、案場、醫院、學校、產業園等。本次交易充分體現了公司的內在價值，以及債權人對融創服務長期發展向好的信心。
2）核心業務穩健開展，基本面穩中向好。由於2022 年關聯方融創中國受房地產下行影響，公司面臨經營和回款壓力，對關聯業務作出調整，包括人員的優化、組織架構調整等，進一步聚焦核心主業，提升經營安全性和長期發展可持續性。
2023H1 公司實現收入34 億元yoy-15%，毛利8.5 億元yoy-25%，歸母淨利潤同比扭虧，爲3.4 億元，開發商增值業務收入佔比6%，毛利佔比4%，地產關聯業務對公司業績的負面影響基本出清；物管業務穩健開展，實現收入29.2 億元yoy+8.1%，毛利7.3 億元yoy+3.6%，佔總毛利比重86%。整體而言，公司基本面穩中向好，在經歷短期業務調整陣痛後，公司有望重新步入正常增長軌道。
3）關聯方信用風險有所緩釋，公司估值修復可期。截至2023 年6 月30 日，公司關聯方貿易應收款總額約32.4 億元，關聯方貿易應收款計提的減值撥備較2022 年末撥回人民幣0.56 億元；關聯方境外債重組順利，有利於緩解資金和經營壓力，公司貿易應收款安全保障性進一步提升，前期公司已計提大額減值撥備，後續應收款減值對利潤的負面影響較爲有限，隨着關聯方風險逐步出清，經營逐漸好轉，公司估值有望進一步修復。
盈利預測、估值與評級：由於關聯方融創中國受房地產下行影響，公司關聯業務收入和利潤出現較大調整；融創中國境外債重組進展順利，有利於緩解自身資金和經營壓力，對融創服務關聯業務的影響有待進一步跟蹤，我們維持公司2023-2025 年歸母淨利潤預測爲6.2 億元/6.9 億元/7.8 億元，對應EPS 爲0.20/0.23/0.25 元，當前股價對應PE 爲15/14/12 倍，維持“增持”評級。
風險提示：外拓不及預期，關聯業務營業收入與減值存在不確定性。