公司發佈2023 半年報。1H23 實現收入163.32 億元，同比下降4.54%；歸母淨利潤3.27 億元，同比扭虧，扣非歸母淨利潤2.73 億元。攤薄EPS 為0.18元；加權平均淨資產收益率1.84%，經營性現金流淨額19.13 億元，同比增長18.35%。

建恩評及投資建議。

1、上半年收入163.32 億元下降4.54%，綜合毛利率26.56%增加3.23pct。其中2Q 收入68.45 億元同比增長0.33%。上半年新開門店151 家、閉店138 家，業態涵蓋超級市場、便利店、專業專賣，其中超級市場新開128 家。

（A）分業態，百貨業態通過切入精準細分市場、“一店一策”持續轉型，收入增長42.22%至7.21 億元，毛利率增加4.85pct 至26.88%； 購物中心業態致力於存量升級、提質增效，收入增長46.62%至10.60 億元，毛利率增加16pct至42.97%；奧特萊斯業態輕重並舉擇機發展精品奧萊，收入增長56.36%至6.99億元，毛利率增加10.54pct 至75.37%。

（B）分地區，華東地區收入下降4.57%至149.71 億元，毛利率增加3.42pct至24.02%，收入佔比94.05%。

2、上半年期間費用率減少0.22pct 至22.5%。其中銷售費用率同比增加0.13pct至15.54%；管理費用率同比增加0.1pct 至6.9%；財務費用31 萬元同比減少7754 萬元，主因利息收入增加；研發費用率同比增加0.01pct 至0.06%；最終整體期間費用率減少0.22pct 至22.5%。

3、上半年歸母淨利潤3.27 億元同比扭虧。上半年投資淨收益-1086 萬元，同比減少1.14 億元；公允價值變動收益4700 萬元，同比增加 6841 萬元，主因理財產品公允價值變動；資產減值損失沖回69 萬元。此外資產處置損益為2514萬元，同比減少222 萬元，有效稅率48.11%，少數股東損益-892 萬元，同比減少3478 萬元。最終1H23 歸母淨利潤3.27 億元扭虧，其中2Q 歸母淨利1.16億元；1H23 扣非歸母淨利潤2.73 億元，其中2Q 扣非歸母淨利潤8061 萬元。

4、門店改造，高效運營，大力發展首店經濟。西郊購物中心通過藝術、文化、IP，結合品牌的概念，籌備並做好開業活動；第一八佰伴推進外立面更新，1F-2F擬於年內逐步完成化妝品調整開業，名品逐步提升，9F 餐飲將於2023 年12 月全面開業；青浦奧萊優化業態佈局，提升品牌能級，按計劃節點推進B9、B10改建；百聯ZX 創趣場於2023 年1 月15 日試營業，定位國內首座聚焦二次元文化的商業體，引進全國首店13 個、上海首店6 個。

維持對公司的判斷。我們認為，公司作為上海商業龍頭，百貨、購物中心、奧萊、超市、專業店等多業態協同經營，品牌與規模優勢顯著。公司近年持續推進百貨和購物中心的升級改造，奧萊業態維持全國領先優勢；超市以超級市場為主拓展網點和門店轉型增效，減虧提效。我們預計，隨著消費需求逐漸回暖，公司憑藉豐富的線下體驗和多業態協同的規模優勢有望充分承接復甦紅利，帶來較優的業績彈性。

更新盈利預測。預計 2023-2025 年歸母淨利潤各6.76 億元、7.86 億元、9.65 億元，同比增長-1.2%、16.3%、22.7%。給予公司2023 年0.8-1 倍PS，對應合理價值區間14.65-18.31 元，維持“優於大市”投資評級。

風險提示：競爭加劇，電商分流，新店培育期拉長，老店升級效果不及預期。