事件。根據上海市人民政府官網報道，2023 年9 月5 日，《關於促進張江科學城科技創新和產業融合發展規劃土地管理試點意見》（以下簡稱《試點意見》）發佈。具體內容包括：
1）創設產業綜合用地（M0）類型。即“針對主導功能爲工業或研發的項目，允許工業、研發、倉儲、公共服務配套等功能混合配置”。我們認爲，通過支持產業用地功能複合，促進規劃土地管理要求與產業空間彈性需求之間的有效銜接，爲產業高質量發展提供有效空間保障。
2）創新存量產業用地用途轉換路徑。即“允許存量產業用地根據不同生產階段的實際需求，在滿足產業、環保、安全等要求下，將研發功能與實體制造在同一地塊或同一建築內實現使用轉換”。我們認爲，這一創新舉措爲產學研一體化發展提供空間保障，有利於科創成果快速轉化，激發企業創新活力，提高土地產出效率。
3）創立產業配套設施統籌設置方法。即“同一主體的相鄰多個產業用地，經有關部門認定後，可統籌平衡生產、生活配套，根據需求集中配建生活配套設施，相關要求在土地出讓合同中進行約定”。我們認爲，這一措施，對於提升科學城產城融合度、促進張江科學城職住平衡、增強科創人才歸屬感具有重要的現實意義。
4）創建支持科技創新和產業融合發展的工作機制。“明確了張江科學城規劃土地管理試點的工作機制，包括更高效的規劃優化機制、更放權的實施深化機制、更聚焦的土地供應機制、更規範的登記監管機制”。我們認爲，這些機制進一步強化了產業綜合用地項目的全生命週期管理和信用監管。
綜合以上觀點，《試點意見》將增加張江科學城土地使用彈性，助力園區企業研發成果迅速轉化，有利於強化張江科學城產城融合，從而推動深耕張江科學城的上市公司的租售業務和創投業務的順利拓展。
合理價值區間爲21.28-25.08 元，維持“優於大市”評級。我們預計公司2023-2024 年EPS 分別爲0.76 元、0.89 元。考慮到公司作爲張江科學城的重要開發主體，張江科學城運營主體中唯一上市公司，23 年上半年歸母淨利潤保持高增長，因此給予公司2023 年28-33 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲21.28-25.08 元，對應2023 年動態PB 爲2.56-3.01 倍，維持“優於大市”評級。風險提示。公司租售業務面臨政策調控的風險，以及創投業務拓展不順風險。