2023H1 業績暫時性下滑
深圳控股發佈2023 中期業績：2023 上半年公司實現收入60.6 億港元（下同），同比下降61%；錄得毛利20.8 億元，同比下降約70%；整體毛利率約34.4%，較去年全年水平微升0.5 個百分點。2023 上半年，公司錄得股東應占虧損1.17 億元。
上半年公司收入大幅下滑，主要原因在於今年新竣工結轉項目將集中在下半年（包括深業雲築二期、山水東城等9 個項目）。盈利錄得虧損，一方面在於期內物業開發業務結轉收入大幅下滑，另外應占聯營及合營公司利潤出現虧損，也對公司整體盈利形成了一定拖累。
具體業務方面，物業開發業務錄得收入29.5 億元，同比下滑76%；物業投資業務收入6.94 億元，同比增長25%，主因商業及寫字樓租賃市場顯著回暖，業務毛利率79%，較去年同期上升10 個百分點。城市綜合運營業務實現收入14.2 億元，同比增長約11%，主因運營規模繼續擴大，業務毛利率約17%，較去年同期上升3 個百分點。總體來看，公司各項業務運營保持穩健，上半年業績大幅下滑，只是暫時性的。
2023H1 合同銷售同比大增，全年結轉收入仍有望穩步增長2023 上半年，公司合同銷售面積34.5 萬平米，同比增長約66%，合同銷售金額約147.9 億人民幣，同比大增198%。截至2023 年7 月，公司已實現合同銷售金額約163 億人民幣，完成全年目標的71%。
截至2023 年6 月底，公司土地儲備計容建築面積659 萬平米，同比大致持平，預計貨值超1000 億人民幣。土儲分佈方面，粵港澳大灣區土儲面積佔比約65%，長三角土儲面積佔比約15%。
公司今年新竣工結轉項目將集中在下半年。根據公司介紹，9 個項目竣工面積約125 萬平米。我們預計隨着下半年新項目的竣工結轉，公司全年物業開發業務收入仍有望實現同比穩步增長。
城市綜合運營業務增長穩健，分拆上市順利推進2023H1，公司城市綜合運營業務實現收入14.2 億元，同比增長約11%。截至2023 年6 月底，公司在管物業面積7183 萬平方米，較2022 年底增長5.3%。
根據公司介紹，旗下城市綜合運營業務分拆上市正在順利推進中，目前已向港交所提交H 股上市申請。
物業投資業務迅速回升，復甦態勢良好
2023H1，公司物業投資業務收入6.94 億元，同比增長約25%。主因國內線下消費迅速復甦、商業市場明顯好轉，帶動商業及寫字樓租賃市場顯著回暖。
截至2023 年6 月底，公司持有投資物業總面積約180 萬平米，公允價值超340 億港元。公司表示將積極把握公募REITS 和類REITS 的機會，探索資產證券化以盤活投資物業存量資產。我們認爲公司該項業務收入及業績貢獻於2023年有望恢復至歷史較高水平。
盈利預測
我們預計公司2023 年總收入同比將實現穩健增長，其中物業投資、城市綜合運營業務將有望實現雙位數的快速增長。我們預測公司2023 年股東應占利潤將迅速回升至35 億元左右的規模，主因公司物業開發業務毛利率的回升，以及物業投資、城市綜合運營業務規模的擴大和盈利能力的恢復。
估值與投資評級
深圳控股（00604.HK）港股2023 年8 月31 日收盤價爲1.38 元，對應我們的2023 年預測業績PE 僅3.5 倍，PB 僅約0.3 倍。公司目前估值處於歷史低位水平。儘管遭遇疫情衝擊和行業寒冬，但公司整體經營狀況依然穩健。7 月下旬以來，各項房地產促進政策密集發佈，市場有望逐步築底回暖。我們認爲，公司目前股價處於顯著低估狀態，投資價值相當顯著，且安全邊際非常高。中長期來看，公司作爲深圳本地優勢國企，在房地產行業進入平穩增長、質量型增長的新階段後，公司業務模式、資源稟賦、經營能力、資金及融資能力等多方面的優勢有望充分發揮。重申買入評級。
風險提示
物業開發業務、城市綜合運營業務拓展不順利，房地產市場長期低迷。