23Q2 公司百货/购物中心/奥莱业态营收3.39/5.08/3.26 亿元，同比上升165.49%/195.03%/101.87%；毛利率为30.06%/43.97%/73.16%，同比提升10.35pct/31.81pct/15.67pct。随着疫情影响逐步减弱，综合百货营收及毛利率均有显著回暖，受益于22Q2 华东地区疫情低基数影响，23Q2 奥莱业态营收与毛利率增幅大于23Q1，延续亮眼表现。公司發佈2023 年半年報：23H1 公司營收163.32 億元/YoY-4.54%，實現歸母淨利潤3.28 億元、扣非後歸母淨利潤2.73 億元，同比實現扭虧爲盈。拆分看，23Q2 公司實現營收68.45 億元/YoY+0.33%，歸母淨利潤1.16 億元、扣非歸母淨利潤0.81 億元，盈利同比轉正。
收入恢復帶動盈利能力修復、期間費率優化。（1）盈利能力：23Q2 公司毛利率/歸母淨利率爲28.66%/1.70%，同比上升5.56pct/5.68pct，歸母淨利率由負轉正。疫後隨着線下消費修復，公司盈利能力顯著回暖。（ 2 ） 費用率： 23Q2 公司銷售/ 管理/ 研發/ 財務費用率爲18.46%/8.25%/0.07%/0.01%，同比變化-0.28pct/-1.28pct/+0.01pct/-0.54pct。23Q2 經營修復疊加嚴控成本費用，公司費用率同比回落。
綜合百貨業務營收及毛利率提升亮眼，奧萊業態維持強勁修復態勢。
23Q2 公司百貨/購物中心/奧萊業態營收3.39/5.08/3.26 億元，同比上升165.49%/195.03%/101.87%；毛利率爲30.06%/43.97%/73.16%，同比提升10.35pct/31.81pct/15.67pct。隨着疫情影響逐步減弱，綜合百貨營收及毛利率均有顯著回暖，受益於22Q2 華東地區疫情低基數影響，23Q2 奧萊業態營收與毛利率增幅大於23Q1，延續亮眼表現。
加快重點項目建設，打造更多商業地標。23H2 公司規劃推動百聯西郊購物中心籌建開業、第一八佰伴外立面更新、東方商廈旗艦店更新升級和青浦奧萊品牌組合優化，着力提升商業地標影響力，聚焦商業與文化、藝術、潮流、數字領域等融合發展。
盈利預測與投資建議：預計2023-25 年公司歸母淨利潤分別爲6.97/8.13/9.22 億元，當前市值對應23-25 年PE 爲30X/26X/23X，維持合理價值14.80 元/股的判斷不變，維持“買入”評級。
風險提示：宏觀經濟波動；疫情超預期；競爭加劇；項目建設低預期等。
