世茂服务1H23 业绩略好于市场预期

世茂服务公告1H23 业绩：收入同比下降4%至41.0 亿元；归母净利润同比增长11%至1.55 亿元，略好于市场预期。

现金流表现及应收款管理成果亮眼。公司上半年录得经营性现金流净流入3.5 亿元（1H22 为流出24.0 亿元），基本可覆盖公司扣除减值及摊销等非现金科目后的核心净利润3.68 亿元；应收款方面，1H23 公司关联方应收款总额较2022 年末持平略降，整体应收款总额较2022 年末仅增长6%。

我们认为相关亮眼表现主要得益于公司对于现金流高频跟踪、并着力提升从总部到城市的现金管理效率。

关联方业务体量降至较低水平。公司披露上半年关联方收入录得2.18 亿元、占总收入比重约5%，关联方相关业务敞口已降至较低水平。

核心业务发展中亮点与压力并存。基础物管端，上半年公司新拓第三方合约年化饱和收入7.27 亿元、同比增长21%，其中高能级城市占比提升之下（核心19 城占新拓合同额55%）单平米饱和收入同比提升40%；但在持续退盘下，1H23 公司在管面积持平略降、录得2.61 亿平米。此外，公司物管毛利率上半年同比下降5.6ppt 至20.7%。社区增值服务端，养老服务（收入同比+45%）、社区资产管理服务（同比+22%）等录得一定增长，但智慧场景服务、美居、新零售等业务在地产及宏观经济压力下降幅显著，最终社区增值服务板块收入整体同比下降24%。

发展趋势

公司提出在高质量增长前提下落实多元发展，关注后续战略落地表现。公司指出在高质量增长原则下其目标优先级为“现金流、业务毛利、期间费用、规模增长”，并明确一系列具体目标，如经营性现金流覆盖核心净利润比例不低于0.8、销售管理费用率在中期表现基础上进一步压降等。在高质量增长前提下，公司亦指出其将优先落实“相关多元化”等战略以求发展。

年内我们建议关注公司现金流表现持续性，后续则进一步关注其在前端外拓能力支持、多元平台持续培育下的独立成长动能。

盈利预测与估值

我们上调2023 和2024 年归母净利润11%和11%至4.69 亿元（同比扭亏）和5.39 亿元（同比+15%），主要考虑公司应收款总额增长及减值幅度好于预期。维持中性评级，上调目标价6%至1.9 港元/股（对应9 倍2023年市盈率和24%上行空间）以反映盈利预测调整。公司交易于7.2 倍2023年市盈率。

风险

基础物管毛利率超预期下行；社区增值服务能力建设及收入增速不及预期。