本報告導讀：
奧萊高增長，超市拖累淨利潤，REITs 助力資產盤活與業務擴張。
投資要點：
投資建議 業績符合預告，維持預測公司2023-2025 年歸母淨利潤EPS 分別為0.39、0.44、0.53 元，參考PE 估值及FCFE 估值，維持目標價18.14 元，維持增持評級。
業績簡述：2023H1 營收163.32 億元/-4.54%，歸母淨利潤3.28 億元/同比扭虧為盈，扣非歸母淨利潤2.73 億元/同比扭虧為盈，毛利率26.56%/+3.23pct，歸母淨利率2.01%/+2.69pct.其中2023Q2 營收68.45億元/+0.33%，歸母淨利潤1.16 億元/同比扭虧為盈，扣非歸母淨利潤0.81 億元/同比扭虧為盈，毛利率28.66%/+5.56pct，歸母淨利率1.70%/+5.68pct.
大型綜合超市業務拖累，奧特萊斯高增長，百貨積極轉型。2023H1聯華超市淨虧損1.16 億元（公司持有聯華超市20.03%股權）拖累公司淨利潤；奧萊業態受益平價消費趨勢和線下消費復甦增速最高，2023H1 營收同比+56.36%，毛利率+10.54pct；傳統百貨零售業態在數字化進程下承壓，公司針對重點商圈，通過多元營銷構建年輕態，吸引年輕人及高端消費客流量，提升業績表現，2023H1 百貨增速為42.22%，毛利率+4.85pct。
REITs 盤活存量資產。公司擬以上海又一城購物中心專案作為基礎設施專案申報發行公募 REITs。百聯股份成為首批公募REITs 試點公司，利多公司戰略轉型及外延擴張。
風險提示：消費需求疲軟，門店擴張不及預期，行業競爭加劇。