1H23 業績符合市場預期
美的置業公佈1H23 業績：收入同比增長15%至363 億元，因計提17.4 億元存貨減值導致毛利率階段性下行至13.2%（若不考慮存貨減值，1H23 毛利率同比下降1.1ppt 至18.0%），歸母核心淨利潤在較高基數下同比下降48%至8.6 億元，符合市場預期。公司未宣派中期股息，與往年保持一致。
嚴守財務安全底線。得益於高效回款（累計回款率98%）和剋制拿地，公司至1H23 末三條紅線指標保持“綠檔”，扣預負債率、淨負債率較2022年末分別下降0.3 和4.1ppt 至67.9%和39.8%，現金短貸比（剔除受限資金）爲1.49 倍。公司作爲示範性民企，在融資端受到監管機構和交易所的支持，年初至今累計發行中票21.2 億元，加權平均利率4.16%；此外公司預計近期將再次發行中債增增信中票、規模預計爲6-15 億元。截至1H23末，公司平均融資成本穩定在4.68%的較低位置。公司年內公開市場債務到期壓力可控，僅剩8.4 億元公司債待償付。
土儲結構持續優化。公司上半年聚焦廣州、佛山、長沙等核心城市獲取優質地塊，對應新增權益貨值38 億元。此外存量土儲股權切割仍在持續推進，2021 年9 月以來，公司共收購17 個優質項目的股權，同時清退23 個低能級城市項目的股權，對應權益貨值淨增加65 億元（1H23 淨增加6 億元），帶動土儲權益比例提升至72%。截至1H23 末，公司未售土儲面積67%分佈在二線及以上城市、52%位於長三角和大灣區；我們估計公司未售貨值約2500-2600 億元，可支撐未來3 年左右的銷售發展。
發展趨勢
2023 年銷售金額有望超700 億元。公司1H23 銷售金額同比增長1%至406 億元。公司計劃下半年總供貨超1000 億元（其中月均新推50-60 億元），我們認爲隨後續需求端支持政策逐步落地，公司推貨和去化率具備一定的向上彈性。我們認爲公司全年銷售額有望達700 億元以上（2H23 去化率達30%即可實現全年約700 億元的銷售）。
盈利預測與估值
維持盈利預測，公司當前交易於4.8/4.7 倍2023-24 年市盈率。維持跑贏行業評級，考慮到行業基本面修復進度偏慢、投資者風偏走弱，下調目標價15%至10.24 港幣，對應6.7/6.4 倍2023-24 年市盈率和38%的上行空間。
風險
行業銷售景氣度恢復不及預期；結算利潤率超預期下滑。