2）关联方发展迅速，奠定高质量发展基础。公司背靠厦门建发集团，资源禀赋优质，2023 年上半年公司总在管面积5061 万平方米，其中关联方在管面积为3076 万方，较2022 年底增长10.1%；上半年，建发国际实现房地产合同销售金额747 亿元，同比增长55.7%，随着后续建发集团强势的销售及拿地表现，更多优质的项目将交付建发物业管理，预计公司的管理规模将持续高质量扩张。事件：建發物業2023 年上半年營收同比+38%，歸母淨利潤同比+32%建發物業發佈2023 年中期業績公告，2023 年上半年實現營收13.7 億元，同比增長37.7%；毛利3.5 億元，同比增長37.6%，毛利率爲25.6%，與上年同期持平；歸母淨利潤1.7 億元，同比增長31.8%。
點評：社區增值服務高速增長，省外擴張步伐加快，均衡發力多元業態1）社區增值服務高速增長，收入結構持續優化。2023 年上半年公司實現收入13.73 億元，同比增長37.7%，其中物業管理服務收入佔比爲48%，是最大收入來源；社區增值服務收入同比大幅增長94.3%，佔比26%。社區增值各細分業務發展迅速，其中智能社區服務、家居生活服務和家居美化服務增長較快，收入分別同比增長110%、54%、692%。
公司整體收入結構優化，2023H1 非業主增值服務收入佔比24%，較上年同期減少約10pct；2022 年下半年開始，公司新增商管業務，拓寬業務範圍，2023H1商管業務穩步開展，共向21 個商業項目提供服務，在管商業面積101 萬方，實現營收3188 萬元。
2）關聯方發展迅速，奠定高質量發展基礎。公司背靠廈門建發集團，資源稟賦優質，2023 年上半年公司總在管面積5061 萬平方米，其中關聯方在管面積爲3076 萬方，較2022 年底增長10.1%；上半年，建發國際實現房地產合同銷售金額747 億元，同比增長55.7%，隨着後續建發集團強勢的銷售及拿地表現，更多優質的項目將交付建發物業管理，預計公司的管理規模將持續高質量擴張。
3）省外擴張步伐加快，均衡發力多元業態。截至2023 年6 月底，公司在管面積達到5061 萬方，合約面積達到9400 萬方，合管比約1.86，項目儲備豐富，未來增長保障性較強；其中海西集羣、華東集羣、東南集羣在管面積佔比分別爲62.5%、18.7%、18.7%。公司加快省外拓展步伐，積極推進全國化佈局，上半年新增外拓合同金額4.26 億元，其中福建省外2.33 億元，首次超過福建省內。
從業態上看，公司以住宅業態爲核心，同時均衡發力高端商寫、辦公樓、產業園、醫院、學校等高質量多元化業態，截至2023 年6 月底，非住宅業態在管面積爲426 萬方，佔總在管面積的8.4%，上半年非住宅物管收入佔物管收入的20.5%。
盈利預測、估值與評級：公司物業管理項目在福建地區高密度佈局，具備規模優勢，社區增值業務增長較快；資源稟賦優秀，關聯方經營穩健，穩定交付優質在管項目，同時建發集團品牌力強，產品美譽度高，有利於提升公司第三方外拓競爭力。我們維持公司2023-2025 年歸母淨利潤預測爲3.3 億元/4.3 億元/5.3 億元，當前股價對應2023-2025 年PE 爲14 倍/11 倍/8 倍，維持“買入”評級。
風險提示：福建地區之外拓展不及預期，外拓競爭加劇導致利潤率下滑。
