非关联 业务持续增长，归母净利润扭亏为盈：2023H1 公司实现收入34亿元，同比下降约14.9%；毛利为8.5 亿元，同比下降约24.8%；归母净利润达3.4 亿元，扭亏为盈，对应归母净利率为10.0%。从公司非关联业务来看，2023H1 非关联业务收入为32 亿，同比增长13.1%，占总收入的94%；对应非关联业务核心净利润为4.3 亿，同比增长43.3%；对应非关联业务核心净利率为14.3%，同比增长3.1 个百分点。

关联方影响减弱，经营现金流回正：截至2023H1，公司关联方应收款原值减少至32.4 亿元，关联方应收账款计提的减值拨备较2022 年末拨回0.56 亿元。因此，截至2023H1 公司经营性现金流净额为661 万元，较去年转正；可用资金42.2 亿元，现金充裕。考虑到非业主增值服务的大规模收缩且公司对关联方业务坚持市场化原则，2023 全年经营性现金流有望维持净流入状态。

市拓聚焦核心城市，高标准、高质量发展：2023H1 公司在管面积和合约面积分别为2.63 和3.96 亿平米，规模稳健增长。由于上半年处于公司提高市场拓展标准的转型期，2023H1 公司实现市场拓展单年饱和收入2 亿元，进度略慢；但从项目质量来看，新增项目全部位于45 个核心城市，新增签约额Top5 城市占比65%。

“聚焦城市、聚焦产品”，深耕生活服务板块：2023H1 公司社区生活服务实现收入2.46 亿元，同比下降16.3%，主要因公司主动收缩边缘产品服务，聚焦有优势的品类和核心城市。2023H1，公司社区便民服务在核心城市渗透率提升1.1 个百分点；社区资源通过对点位的深挖和规划，核心货值总额同比提升124%；租售业务中主营联动推荐客源占比提升至23%；美居存量房业务提升至48%。

调整至“增持”评级，目标价2.9 港元：随着关联业务收入贡献降至个位数，公司凭借核心业务的拓展能力和运营能力恢复利润增长。我们预计2023/2024 年公司归母净利润分别为6.8/7.8 亿元，分别同比增长240.4%/15.7%。基于行业估值下行，下调评级至“增持”，目标价下调至2.9 港元，对应2023/2024 年PE 为12/10 倍。

风险提示：关联方风险外溢；业务扩张不及预期；收缴率不及预期；社区增值业务拓展不及预期。