非關聯 業務持續增長，歸母淨利潤扭虧爲盈：2023H1 公司實現收入34億元，同比下降約14.9%；毛利爲8.5 億元，同比下降約24.8%；歸母淨利潤達3.4 億元，扭虧爲盈，對應歸母淨利率爲10.0%。從公司非關聯業務來看，2023H1 非關聯業務收入爲32 億，同比增長13.1%，佔總收入的94%；對應非關聯業務核心淨利潤爲4.3 億，同比增長43.3%；對應非關聯業務核心淨利率爲14.3%，同比增長3.1 個百分點。
關聯方影響減弱，經營現金流回正：截至2023H1，公司關聯方應收款原值減少至32.4 億元，關聯方應收賬款計提的減值撥備較2022 年末撥回0.56 億元。因此，截至2023H1 公司經營性現金流淨額爲661 萬元，較去年轉正；可用資金42.2 億元，現金充裕。考慮到非業主增值服務的大規模收縮且公司對關聯方業務堅持市場化原則，2023 全年經營性現金流有望維持淨流入狀態。
市拓聚焦核心城市，高標準、高質量發展：2023H1 公司在管面積和合約面積分別爲2.63 和3.96 億平米，規模穩健增長。由於上半年處於公司提高市場拓展標準的轉型期，2023H1 公司實現市場拓展單年飽和收入2 億元，進度略慢；但從項目質量來看，新增項目全部位於45 個核心城市，新增簽約額Top5 城市佔比65%。
“聚焦城市、聚焦產品”，深耕生活服務板塊：2023H1 公司社區生活服務實現收入2.46 億元，同比下降16.3%，主要因公司主動收縮邊緣產品服務，聚焦有優勢的品類和核心城市。2023H1，公司社區便民服務在覈心城市滲透率提升1.1 個百分點；社區資源通過對點位的深挖和規劃，核心貨值總額同比提升124%；租售業務中主營聯動推薦客源佔比提升至23%；美居存量房業務提升至48%。
調整至“增持”評級，目標價2.9 港元：隨着關聯業務收入貢獻降至個位數，公司憑藉核心業務的拓展能力和運營能力恢復利潤增長。我們預計2023/2024 年公司歸母淨利潤分別爲6.8/7.8 億元，分別同比增長240.4%/15.7%。基於行業估值下行，下調評級至“增持”，目標價下調至2.9 港元，對應2023/2024 年PE 爲12/10 倍。
風險提示：關聯方風險外溢；業務擴張不及預期；收繳率不及預期；社區增值業務拓展不及預期。