摘要：建發國際公佈2023 年中報，2023 年上半年公司實現營業收入243.6 億元，同比增長43.7%；歸母淨利潤12.8 億元，同比增長52.5%。
營收業績高速增長，結轉毛利率與歸母淨利潤率有所修復。上半年公司營收大幅增長43.7%，一方面，公司交付面積180 萬平，同比大幅增加143.2%，地產業務結算收入（佔比93%）同比大幅增長45.7%；另一方面，物業管理及其他相關服務收入16.2 億元，同比增長20.3%，主要是由於物業管理在管面積增加，截至2023 年6 月末，建發物業在管面積5060 萬平，較年初增長了9.5%。公司盈利能力有所改善。上半年公司毛利率15.2%，同比提升0.1 個百分點。上半年公司淨利潤爲14.2 億元，同比增長11.2%，淨利率爲5.8%，同比下降了1.7 個百分點，主要是因爲投資收益虧損0.9 億元（去年同期爲2.6 億元）。公司歸母淨利潤同比實現52.5%的增長，增速高於營收增速，主要原因是少數股東損益佔比下降，上半年公司少數股東損益1.4 億元，同比下降68.4%，少數股東損益佔比爲9.7%，同比下降了24.5 個百分點。由於公司歸母淨利潤率同比提升0.3 個百分點至5.3%，年化ROE因此同比提升了1.4 個百分點至7.9%。公司未來業績保障程度仍然較高，截至2023 年6 月末，公司預收賬款2361 億元，同比增長28.1%，預收賬款/上年營業收入仍然高達2.37X。
在手現金雙位數增長；兩次配股後資產負債表明顯改善。公司在手流動性充裕，總資產結構中存貨與現金合計佔比高達75%。截至2023 年6 月末，公司持有現金607 億元，同比增長20.8%，其中受限制的現金佔比僅5.4%。公司有息負債856 億元，同比增長3.4%，有息負債規模控制得當。同時短債佔比較小，一年內到期的短期有息負債佔比僅5.7%，同比下降了4.0 個百分點。截至2023 年6 月末，公司淨負債率爲27.5%，同比下降18.6 個百分點；剔除預收賬款後的資產負債率爲61.3%，同比下降了5.4 個百分點，現金短債比高達12.5X，同比提升了6.2X，公司穩居“綠檔”。經過2022 年下半年的兩次配股後，資產負債表與去年同期相比明顯優化。
公司上半年銷售額與回款均實現大幅增長。根據克而瑞，公司1-7 月銷售金額1057 億元，同比增長44.4%，銷售排名第9，較2022 年提升了1 位；銷售面積830 萬平，同比增長55.0%；銷售均價12734 元/平，同比下降6.8%。從具體城市銷量看，上半年上海、蘇州、廈門、北京、成都分別貢獻了123、85、74、51、51 億元的權益銷售額，以上五個城市銷售額貢獻度高達51.4%。公司上半年實現銷售回款979 億元，同比增長45.9%。公司近兩年的銷售規模的快速增長也帶動了結轉收入的穩定提升。上半年公司房地產開發業務實現營收227.4億元，同比大幅增長45.7%。
國資背書下，資源、融資等各方面的優勢也使得公司對優質地塊的選擇上，更具主動權，拿地強度與權益比例均有所提升。根據中指院，上半年公司新增土地儲備355 萬平，同比增長97%；拿地金額429 億元，同比增長5%，權益拿地金額372 億元，拿地強度（拿地金額/銷售金額）爲41%，較2022 年全年38%的拿地強度有所提升；拿地權益比例同比提升3個百分點至87%。截至2023 年6 月末，公司土地儲備1711 萬平，其中無錫、長沙、杭州、上海、蘇州以上5 個城市可售面積分別爲109、88、87、84、83 萬平，合計佔比26%。
投資建議與盈利預測：
在房地產行業下行期，公司上半年營收業績仍能保持高速增長。銷售與回款均逆勢實現了大幅增長。同時，公司在手現金充裕，多元融資工具加持下積極拿地擴儲，爲未來持續發展奠定堅實的基礎。我們預計公司2023-2025 年營業收入分別爲1203 / 1498 / 1894 億元，同比增速分別爲21%/24%/26%；歸母淨利潤分別爲62 / 83 /112 億元，同比增速分別爲26%/32%/36%；對應EPS 分別爲3.38 / 4.47 / 6.07 元。當前股價對應的PE 分別爲5.5X / 4.1X/3.0X。維持買入評級。
評級面臨的主要風險：
銷售與結算不及預期；房地產調控超預期收緊；融資收緊；多元業務發展不及預期。