事件。公司公佈2023 年半年報。報告期內，公司實現營業收入5.41 億元，同比減少59.67%；歸屬於上市公司股東的淨利潤3.92 億元，同比增加17.02倍（歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤3.87 億元，同比增加20.83 倍）；實現全面攤薄每股收益0.25 元。
受房產銷售收入大幅下降影響，2023 年上半年公司營收同比下滑59.67%；但由於受投資收益和公允價值變動收益分別實現3.27 億元和1.34 億元，同比分別大幅增加2.49 倍和2.64 倍的推動，公司歸母淨利同比上升17.02 倍。
產業投資體系建設上，2023 年4 月，張江燧鋒基金通過“招投聯動”方式成功將藍箭航天國際總部引入浦東。6 月，“上海浦東引領區海通私募投資基金”
和“上海浦東引領區國泰君安科創一號私募基金”順利完成協議簽署。截至2023 年6 月末，公司累計產業投資規模已達87.13 億元。其中，直投項目53 個，投資金額38.69 億元；參與投資的基金25 個，認繳出資48.44 億元，撬動了559.14 億元的資金規模。已投項目市場表現突出，南芯科技、慧智微均在科創板上市。上半年，公司孵化器板塊共完成接待34 場、895 定期路演共5 場，完成上海半導體行業產教融合大會、Italk 沙龍及政策對接活動12場。
存量土地開發建設上，2023 年上半年，張江高科存量在建項目18 個，涉及總建築面積約300 萬方。公司今年計劃完工項目2 個，完工面積約32 萬方。
其餘存量在建項目，計劃未來3 年內全部完工。2023 年上半年，公司新開項目1 個，建築面積24.7 萬方。2023 年6 月，作爲張江西北區域內重要的城市更新項目——傳奇廣場正式開工，推動張江科學城產城融合再上新臺階。
傳奇廣場計劃在2028 年年底全面竣工。
融資創新模式上，2023 年6 月，張江高科與張江集團以雙方合作項目——張潤大廈爲底層資產，順利完成擴募相關發行工作。
合理價值區間爲21.28-25.08 元，維持“優於大市”評級。我們預計公司2023-2024 年EPS 分別爲0.76 元、0.89 元。考慮到公司作爲張江科學城的重要開發主體，張江科學城運營主體中唯一上市公司，23 年上半年歸母淨利潤保持高增長，因此給予公司2023 年28-33 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲21.28-25.08 元，對應2023 年動態PB 爲2.56-3.01 倍，維持“優於大市”評級。
風險提示。公司租售業務面臨政策調控的風險，以及創投業務拓展不順風險。