23H1 营业收入同比+20%，归母净利润同比+22%、符合预期。2023H1，公司实现营收82.0 亿元，同比+20.1%；核心经营利润7.1 亿元，同比+20.2%；实现归母净利润4.2 亿元，同比+21.8%，符合市场预期；基本每股收益0.13 元，同比+22%；毛利率和归母净利率为18.7%和5.1%，同比分别-0.5pct 和+0.1pct；销售及营销开支1.5 亿元，同比+22.9%；行政开支6.7 亿元，同比+11.7%，低于收入增速20.7%，管理费用率8.2%，同比-0.6pct。业绩变动主要源于：1）在管规模稳步增长；2）管理费率优化，净利率略有修复；3）应收款账龄增加计提减值损失1.2 亿元，同比+15.6%。

23H1 在管面积同比+19%，第三方在管占比达85%，物业费单价同比+0.3%。2023H1 末，公司在管面积达4.15 亿平，同比+18.7%；储备面积达3.79 亿平，同比+3.7%；储备/在管覆盖率约0.9 倍；新拓单年合同金额15.2 亿元，同比-9%，其中非住宅占比46.0%，同比+4.7pct。2023H1末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占80%、20%；2）绿城房产、第三方分别占比14.8%、85.2%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占59.1%/15.7%/8.4%/16.7%。据公司业绩推介材料，2023H1，公司平均物业费3.21 元/平米*月，同比+0.3%，物业费单价维持行业较高水平；收缴率达98.2%，同比+1.3pct，续约率达98.3%，同比-0.1pct，收缴率及续约率均维持较高水平。

物业服务收入同比+20%，毛利率持平，园区服务收入同比+27%，毛利率修复。2023H1，公司物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务分别实现营收52.5、16.6、10.8、2.1 亿元，分别同比+20.4%、+26.5%、+12.3%、+6.6%，分别占比64.1%、20.2%、13.1%、2.6%，毛利率分别为13.8%、24.3%、30.1%、36.6%，分别同比持平、+1.1、-5.9、+5.3pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+13.7%、+3.1%，分别占比咨询服务收入的88%、12%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+10.2%、+122.6%、+21.3%、+20.7%、+32.4%，分别占比园区服务收入的34.9%、13.3%、8.7%、22.9%、20.2%。物业服务毛利率持平；咨询服务的毛利率下降，主要受房地产环境影响；园区服务的毛利率提升，主要源于受疫情影响减小。

投资分析意见：业绩稳健增长，拓展高质量推进，维持“买入”评级。绿城服务作通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。我们维持公司2023-25 年每股收益预测为0.22、0.26、0.32 元，考虑到绿城服务作为第三方品质物管企业，后续有望受益于地产及物管格局优化，并在疫后复苏背景下，利润率有望逐步改善，维持“买入”评级。

风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，涉及诉讼仍有不确定性。