投資要點

事件：公司發佈2023 年中報。2023 年上半年公司實現營收19.1 億元，同比下降21.2%；歸母淨利潤7.7 億元，同比減少8.5%，業績符合預期。

園區開發業務營收同比下降拖累業績表現。2023 年上半年公司營收同比下降21.2%，其中園區開發業務營收15.0 億元，同比下降25.9%，我們認為主要是受土地出讓節奏放緩的影響，導致一級土地開發的收入結算滯後；綠色公用業務營收3.4 億元，同比微降0.9%。除此以外，業績同比下降的原因還有：（1）公司毛利率同比下降7.4pct 至52.5%；（2）稅金及附加同比增長86.3%，主要是上年同期結轉已清算專案應交稅金與已計提稅金差異所致。但處置子公司股權帶來的投資收益和產業基金投資評估增值帶來的公允價值變動收益一定程度上對沖了上述影響。因此歸母淨利潤降幅較營收降幅更小。

區中園業務開啟輕資產轉型。截至2023 年上半年末，公司累計簽約落地區中園專案12 個，合計建築面積172 萬平方米。同時設立不動產基金管理平臺中新園瑞，完成首筆資產管理業務太倉璜涇專案的投資，為未來中新智地區中園業務資產證券化做好專案儲備，積累經驗。

綠色公用業務增速提效，光伏專案穩步拓展。2023 年6 月，中新秀克州工業園區市政公用發展集團有限公司正式更名為中新秀克州工業園區綠色發展有限公司。新能源業務方面：公司上半年和新加坡益閣新能源、雙傑電氣等行業內知名企業成立合資公司。截至上半年末，中新綠能及中新春興、中新旭德等參股公司累計完成並網170MW，在建專案65MW，儲備專案500MW。新環保業務方面：公司以工業廢水為發展方向，與蚌埠經開區達成傳感谷工業廢水廠專案合作意向。

產業投資能力不斷強化，實現高水平產城融合。基金投資方面：截至2023年上半年末，公司累計認繳投資43 支基金，較2022 年末增加5 支，合計認繳金額近40 億元，累計拉動各園區總投資570 億元。科創直投方面：累計投資科技類專案28 個，累計投資金額5 億元，拉動總投資55億元。2023 年6 月，公司成功發行用於產業投資業務的10 億元公司債券，票面利率僅2.9%，為後續業務發展儲能。

盈利預測：公司兩翼業務高速發展，尤其是光伏專案拓穩步拓展，有望形成新的業績增長極。我們維持其2023-2025 年歸母淨利潤為18.0/20.1/22.3 億元；對應的EPS 分別為1.20/1.34/1.49 元/股，對應的PE為7.7X/6.9X/6.2X，維持“買入”評級。

風險提示：秀克州及周邊地區經濟發展停滯風險；土地市場下行風險；宏觀經濟環境及政策風險。