投資要點
廣州國企剝離地產業務，輕裝上陣重新出發：珠江股份是廣州國有房地產開發企業，大股東是廣州珠江實業集團。公司於2023 年4 月24日發佈公告稱重組基本完成：作價28.0 億元將所持有的房地產開發業務相關的資產負債置出，同時作價7.8 億元置入廣州珠江城市管理服務集團股份有限公司（下稱“珠江城服”）100%股權。重組後公司主營業務將變更爲物業管理與文體運營。
珠江城服外拓能力強，城市服務業態優勢突出：截至2022 年8 月，珠江城服在管項目共計366 個（住宅141 個、公建208 個、體育場館17個），在管面積共計2845 萬方。349 個住宅及公建項目中，第三方拓展項目佔比近75%，具備優秀的市場外拓能力。城市服務方面：珠江城服是國內文體運營賽道龍頭企業，體育場館在管建面排名第一。目前已簽約體育場館共20 個，管理資產達200 億元。公司先發優勢明顯，是國內目前少數成功運營保障過世界級、亞洲級、國家級、省市級大型賽事活動的專業公司之一。由於體育場館項目運營期平均在15-17年，公司此塊業務現金流穩定，可持續發展能力強。
珠江城服毛利率穩定，業績承諾保障公司未來盈利：珠江城服2022 年1-8 月兩大主營業務—物業管理和文體運營分別實現營收6.5 億元和1.6 億元，毛利率分別爲17.3%和44.8%，保持在行業較高水平。2023年1 月19 日，珠江股份和珠實集團簽署《業績補償協議》，承諾2023-2025 年度，珠江城服的年度淨利潤分別不低於6800 萬元、7400 萬元、7900 萬元，爲珠江股份未來的業績釋放奠定基礎。
加強集團協同，乘城中村政策之風，業務擴張可期：作爲公司大股東，珠實集團已成爲廣州市屬全資國有大型城市運營綜合服務集團、廣州市最大國有住房租賃平台和城市更新國有土地整備平台及廣州市屬國企中唯一城市建設運營全產業鏈企業，旗下城市更新平台廣州城市更新集團，三十多年來先後完成東風路等廣州市中心城區主幹道沿線及周邊區域的徵拆改造，開發多個安居小區和寫字樓宇；打造46 萬平方米菠蘿山保障房項目。珠江股份重組後通過加強與珠實集團的協同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機會承接大量母公司及兄弟單位項目的物業服務，助力在管規模進一步擴張。
盈利預測與投資評級：我們預計公司2023-2025 年的歸母淨利潤分別爲-0.64/0.82/0.95 億元，對應EPS 爲-0.07/0.10/0.11 元，對應市盈率爲-53.6/41.5/36.0 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：市場化外拓規模不及預期；城中村改造政策落地不及預期；房地產市場景氣度超預期下行。