事件：融創服務2023 年上半年營收同比-15%，歸母淨利潤扭虧爲3.4 億元融創服務發佈2023 年中期業績公告，報告期內實現收入33.96 億元，同比下降15%；毛利8.4 億元，同比下降25%，歸母淨利潤約3.4 億元，對比上年同期爲虧損7.51 億元。截至2023 年6 月30 日，物業管理合約面積3.96 億平，在管面積2.63 億平，住宅佔比82%，非住宅佔比18%。
點評：堅持關聯業務市場化原則，持續聚焦核心一二線城市1）關聯業務持續調整，整體經營安全性提升。由於關聯方受房地產行業持續下行影響，公司自2022 年下半年開始大幅縮減關聯方非業主增值服務業務，2023年上半年，非業主增值服務收入2.03 億元，同比減少77%，收入佔比6.0%，較上年同期下滑16pct，毛利3201 萬元，同比減少2 億元。商業運營管理服務收入0.22 億元，同比減少80%，毛利320 萬元，同比減少0.79 億元，收入減少主要因爲公司對部分回款率偏低的關聯方業務延緩收入確認。公司收縮關聯方非業主增值業務，削減地產關聯方業務影響，經營安全性提升。
2）聚焦核心主業與核心城市，優化社區生活業務架構。公司調整經營策略，進一步聚焦核心城市和核心產品，45 個核心一二線高能級城市在管面積佔總在管面積的80%，同時圍繞核心城市積極拓展項目，受益於在管面積增加，上半年公司基礎物管營收同比增長8.1%；同時，對現有社區生活服務進行調整，聚焦核心城市業主需求，提供公司有優勢的品類，對邊緣產品主動收縮，上半年社區生活服務營收同比減少16.3%，其中佔比較高的便民服務（包括家政類業務和社區零售）業務收入同比減少21.8%。
3）加強關聯方應收賬款管理。截至2023 年6 月30 日，公司關聯方貿易應收款總額約32.4 億元，較2022 年末減少約1.31 億元，關聯方貿易應收款計提的減值撥備較2022 年末撥回人民幣0.56 億元，關聯方貿易應收款的增加與減值撥備基本得到控制。後續公司將繼續堅持關聯方業務市場化原則，對關聯方業務進行調整，控制貿易應收款餘額的進一步增加。
盈利預測、估值與評級：由於關聯方融創中國受房地產下行影響，影響公司發展速度，關聯業務收入和利潤出現較大調整，社區生活服務和商業運營業務縮減，恢復狀況仍需進一步觀察，我們下調公司盈利預測，2023 年上半年關聯方應收賬款減值有撥回，好於我們預期，應收賬款減值對2023 年利潤的影響減小；綜合考慮，我們預測公司2023-2025 年歸母淨利潤爲6.2 億元/6.9 億元（-6%）/7.8億元（-10%），對應EPS 爲0.20/0.23/0.25 元，當前股價對應PE 爲10/9/8倍，維持“增持”評級。
風險提示：外拓不及預期，關聯業務營業收入與減值存在不確定性。