融創服務1H23 業績符合市場預期
融創服務公佈1H23 業績：收入34.0 億元，同比下降15%、環比增長8%；毛利潤8.5 億元，同比下降25%、環比增長77%；歸母淨利潤同比扭虧，錄得3.4 億元，符合公司此前盈利預告及市場預期。
關聯方影響展現一定出清跡象，資產負債表及現金流繼續改善。上半年公司以現金可回收性爲基礎，繼續壓縮關聯方業務並審慎確認收入，關聯方收入同比下降83%至1.9 億元、佔總收入比重降至5.7%，非業主增值服務及商業運營管理服務毛利佔比則降至4.2%；關聯方應收款總額延續2H22 以來的下降趨勢，較2022 年末下降1.3 億元至32.4 億元，關聯方應收款減值撥回約5,590 萬元；嚴抓回款之下，上半年經營性現金流淨流入661 萬元（1H22 爲流出10.1 億元）。考慮到公司關聯交易體量已大幅收縮、對於存量關聯方應收款的減值計提亦相對充分，我們認爲公司關聯方拖累已初步展現出清跡象。
非關聯方業務成長性整體放緩。上半年公司基礎物管業務收入同比增長8%至29.2 億元（其中關聯方空置費1.5 億元未確收、拖累收入增長5.7%），在管面積較2022 年底淨增長約1,900 萬平米至2.63 億平米；外拓端，公司新拓第三方年化飽和收入約2 億元、同比有所下降。社區增值服務上半年收入則同比下降16%至2.46 億元，主要系公司調整戰略、收縮部分非核心城市的非核心產品所致，此外房產經紀業務等亦受到地產銷售不振拖累。
發展趨勢
短期關注現金流穩定性及分紅情況，中長期維度關注核心業務成長性。公司於業績發佈會中強調其將以安全爲本、緊抓回款，確保經營性現金流安全健康。我們認爲短期維度公司處於關聯方業務初步出清、自身經營逐步修復階段，應着力觀察經營性現金流狀況（公司預計全年經營性現金流將覆蓋大部分淨利潤）、及在健康現金流保障下的分紅情況（公司預計全年分紅額度至少與2022 年相當）；而中長期維度或需逐步着眼於公司核心業務內生成長動能，包括高能級城市中的高價值項目外拓能力、社區增值服務中美居、入戶服務等重點業務建設情況等。
盈利預測與估值
我們上調2023 和2024 年歸母淨利潤預測10%和4%至6.78 億元（同比扭虧）和7.22 億元（同比+6.4%），主要考慮關聯方應收款減值壓力減小。維持中性評級和目標價2.7 港元，對應10 倍2023 年P/E 和23%上行空間。
公司交易於8.3 倍2023 年 P/E。
風險
貿易應收款減值幅度超預期；現金流修復情況不及預期；基礎物管項目外拓或社區增值服務發展不及預期。