来源:证券时报 作者:罗曼
$长实集团 (01113.HK)$旗下油塘亲海駅II的认购反应大超市场预期,已经于8月10日晚8点正式截票,最终获得逾3.8万张入票(申购的意思),超额认购近60倍,成为香港历来收票最高的新盘票王。
该盘之所以备受市场关注,在于其推出的噱头是低于周边市场价30%(相当于七折),十分具有吸引力。作为地产界“风向标”的李嘉诚此次惊人举动——低价抛售房产,释放了何种信号?为何长江实业集团要折价售楼?8月11日,证券时报记者来到香港油塘亲海駅II项目所在地一探究竟。
香港新盘票王超额认购近60倍
李嘉诚旗下长实集团的油塘亲海駅II期项目认购反应可以用“火爆”二字形容。中原地产销售经理Kelvin告诉证券时报记者,该项目在8月10日晚上8点截止前仍有大量准买家递交登记资料作最后冲刺。因此发展商处理登记及点票至凌晨,以确认入票数量。
据记者获悉,经开发商点算后,最终接获逾3.8万张入票,较8月12日发售的626套,超额认购近60倍,取代柏傲庄III登上香港有史以来收票最劲的新盘票王宝座。从入票的客源分布上看,油塘本区占15%、将军澳占25%、启德占20%、观塘占10%,其余来自荃湾及新界西北等。
Kelvin介绍,“亲海駅II于8月12日首轮发售该期数全数626套标准分层户,平均每尺价格14868港元(折合人民币15万元/平方米),这个价格较周边确实比较优惠,并非外界所说的只拿出几套低价房作为噱头,而是整体均价较周边都有较大折扣。”
旁边的曦台楼盘(3年楼盘),目前平均呎价16934港元(约合人民币15.6万/平方米),蔚蓝东岸(楼花)平均呎价20245港元(约合人民币18.6万元/平方米),朗誉(楼花)平均呎价18321港元(约合人民币16.9万元/平方米),Ocean One(10年楼)平均呎价16516港元(约合人民币15万元/平方米)。
不过也正如外界所说,该项目的确有几套低价房赚足了眼球。所销售的最小单位面积K户型只有210呎,折后最低价格为290万港元,即13800港元/平方呎(约合人民币12.7万元/平方米),若按照香港首套房最低首付一成计算,只需要29万港元即可上车,对于单身人士来说,此价格的确诱人。
据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示,其最小面积为19.538平方米,最大约为67平方米,多数楼盘的面积在20平方米左右。
亲海駅共有两期,其中亲海駅二期首批132套,户型包括开放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右,折后价格约为290万港元至1114.3万港元,预计交房日期为2025年10月15日,楼花期(预售期)约为27个月。
实探亲海駅II
8月11日,记者前往位于油塘的亲海駅II项目,从油塘地铁A出口出来需要步行约15分钟才能到达目的地,谷歌地图显示距离地铁站大概1公里左右。在前往过程中,记者发现周边多为汽车修理店和旧工厂,周边配套设施和环境并不太好。
随后记者来到亲海駅II项目所在地,目前该楼还在建设中,旁边是观塘鱼类批发市场和水泥厂。值得一提的是,该项目的确临海,但附近的中介告诉记者,实际上只有高层才能观赏海景,低楼层基本没有风景可言。
据现场工作人员向记者介绍,旁边的鱼类批发市场到时候会收购重建,变成住宅项目,但是具体什么时候重建尚未可知。“低价有低价的理由,环境不是很好,如果买低楼层,估计开窗就会闻到鱼腥味。另外,一期旁边还有一个水泥厂,还得忍受周边水泥厂的噪音,灰尘困扰。这周边都是工厂,噪音污染比较大。”
似乎港人将置业刻入了DNA,即便周边环境可谓是“脏乱差”,但依然无法抵挡港人购房热情。Kelvin告诉记者,该楼盘吸引了除豪宅客户外的大量客群,打破了购房者的心理预期,“甚至都有不少内地人前往看盘,递交购房申请资料,但内地人来港购房有30%的印花税,假如这套房总价300万港元,还要额外多付90万港元。”
为了促销,有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解,针对有意向购买亲海駅二期的三房客户,长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需通过压力测试,也无需提供任何收入证明,有身份证即可。其次,客户可以10%的首付,开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三,首三年只需还利息,首年定息1%,第二年2%,第三年3%。
此次折价卖楼大力促销,也对香港房地产市场产生了显著影响,由于这些房产的售价大幅低于市场价,一些业内人士甚至表示,这个价格犹如“深水炸弹”一般,击穿了二手房业主的心理防线,导致很多业主不得不重新评估自己的房产价值和市场前景。
事实上,近来长江实业一直有向香港楼市投放“深水炸弹”的举动,例如今年3月开价的屯门飞扬第二期,当时推出的首批单位,折实呎价由11042至13972港元(约合人民币10万/平米房-13万/平方米),最低呎价创周围片区3年新盘新低,被形容“放血价”。
这也引发了市场对于李嘉诚抛售房产背后原因的种种猜测。作为商界传奇,李嘉诚一直以谨慎的投资策略著称。有观点认为,此次抛售可能意味着他预测到了未来房地产市场的潜在风险,因此才需要迅速回笼资金。
“对于多元化发展,实力雄厚、资金来源多样且抗周期性较强的长和系而言,很显然打折卖房并非出于现金流或业绩压力,很可能是出于对下一步经济形势变化趋势和机会判断的把握之下,为加快去化与回款的举措。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。
香港财经评论员颜宝刚表示,今年香港一手楼的库存量,有接近2万至3万个,发展商如果不愿意减价,很难达到去库存的目标。长实的新销售手法,是跟随集团一贯稳健的投资策略,但会打击到香港房地产市场的发展。
颜宝刚称:“长实现在减价卖房打出一个缺口,对其他发展商构成一定的压力,也要按市价降价,以降低自己的负债水平。二手市场受一手市场影响,如果发展商大幅度降价,二手市场无可避免要跟随。因为今年香港经济主要靠消费支持,如果楼市的负面效应,影响财富效应,对香港整体经济也有一定负面影响。”
楼市疲软,香港特区政府“辣招”刺激
香港特区政府差饷物业估价署(简称“香港差估署”)对于2022年的香港楼市给出了这样的评价:2022年住宅物业市场失去动力。而进入2023年,香港楼市并未明显好转,依然呈现出疲软态势。
香港金管局7月份公布的一组数据显示,截至今年6月底,香港整体住宅楼价较2021年高位累计下跌13%,非住宅物业市场的情况亦相近似。根据香港差估署最新公布的统计资料,写字楼、分层工厂大厦及零售物业的价格比2018年-2019年高峰期分别下跌20%、8%及17%。
香港金管局行政总裁余伟文表示,楼市疲软主要受外围环境因素影响,主要经济体仍然面对较大通胀压力,利率可能在往后一段时间仍处于较高水平,环球经济若因利率高企而放慢增长,本地经济难免也会受到影响。
因此,香港金管局7月7日修订部分物业按揭贷款的逆周期宏观审慎的监管措施,包括:
第一,价格为1000万港元或以下的合资格物业,最高按揭保险成数维持在九成;价格为1000万港元以上至1500万港元的合资格物业,最高按揭保险成数为八成或以按揭贷款上限900万港元计算的成数,以较高者为准;及价格为1500万港元以上至3000万港元的合资格物业,最高按揭保险成数为七成或以按揭贷款上限1200万港元计算的成数,以较高者为准。
第二,非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。
第三,以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由四成提升至五成,此项修订适用于所有住宅物业和非住宅物业。
第四,取消现时就主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人,将所用的按揭成数上限及“供款与入息比例”上限下调10个百分点的要求;同时取消现时按揭申请人因整体按揭成数超过金管局所容许的水平20个百分点时,将所适用的“供款与入息比率”上限下调5个百分点的要求。
这是香港金管局自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来,首次放宽针对住宅物业的措施。此次修订后,市民置业将可以申请较高成数的按揭贷款。
中原按揭董事总经理王美凤表示,此“辣招”令自住楼价1000万港元以下的置业人士可选择以最高九成贷款置业,以1000万港元楼价为例,此前按揭首付需要3成,即300万港元,如今只需要100万就能上车,大大减轻置业人士上车门槛。现时新政落实,政策明朗化后,免除买家为了等候放宽政策而转为观望暂停入市,相信准买家会加快入市步伐。有助楼市健康发展。
编辑/lambor
來源:證券時報 作者:羅曼
$長實集團 (01113.HK)$旗下油塘親海駅II的認購反應大超市場預期,已經於8月10日晚8點正式截票,最終獲得逾3.8萬張入票(申購的意思),超額認購近60倍,成爲香港歷來收票最高的新盤票王。
該盤之所以備受市場關注,在於其推出的噱頭是低於周邊市場價30%(相當於七折),十分具有吸引力。作爲地產界“風向標”的李嘉誠此次驚人舉動——低價拋售房產,釋放了何種信號?爲何長江實業集團要折價售樓?8月11日,證券時報記者來到香港油塘親海駅II項目所在地一探究竟。
香港新盤票王超額認購近60倍
李嘉誠旗下長實集團的油塘親海駅II期項目認購反應可以用“火爆”二字形容。中原地產銷售經理Kelvin告訴證券時報記者,該項目在8月10日晚上8點截止前仍有大量準買家遞交登記資料作最後衝刺。因此發展商處理登記及點票至凌晨,以確認入票數量。
據記者獲悉,經開發商點算後,最終接獲逾3.8萬張入票,較8月12日發售的626套,超額認購近60倍,取代柏傲莊III登上香港有史以來收票最勁的新盤票王寶座。從入票的客源分佈上看,油塘本區佔15%、將軍澳佔25%、啓德佔20%、觀塘佔10%,其餘來自荃灣及新界西北等。
Kelvin介紹,“親海駅II於8月12日首輪發售該期數全數626套標準分層戶,平均每尺價格14868港元(摺合人民幣15萬元/平方米),這個價格較周邊確實比較優惠,並非外界所說的只拿出幾套低價房作爲噱頭,而是整體均價較周邊都有較大折扣。”
旁邊的曦臺樓盤(3年樓盤),目前平均呎價16934港元(約合人民幣15.6萬/平方米),蔚藍東岸(樓花)平均呎價20245港元(約合人民幣18.6萬元/平方米),朗譽(樓花)平均呎價18321港元(約合人民幣16.9萬元/平方米),Ocean One(10年樓)平均呎價16516港元(約合人民幣15萬元/平方米)。
不過也正如外界所說,該項目的確有幾套低價房賺足了眼球。所銷售的最小單位面積K戶型只有210呎,折後最低價格爲290萬港元,即13800港元/平方呎(約合人民幣12.7萬元/平方米),若按照香港首套房最低首付一成計算,只需要29萬港元即可上車,對於單身人士來說,此價格的確誘人。
據中原地產上親海駅二期住宅物業面積顯示,其最小面積爲19.538平方米,最大約爲67平方米,多數樓盤的面積在20平方米左右。
親海駅共有兩期,其中親海駅二期首批132套,戶型包括開放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右,折後價格約爲290萬港元至1114.3萬港元,預計交房日期爲2025年10月15日,樓花期(預售期)約爲27個月。
實探親海駅II
8月11日,記者前往位於油塘的親海駅II項目,從油塘地鐵A出口出來需要步行約15分鐘才能到達目的地,谷歌地圖顯示距離地鐵站大概1公里左右。在前往過程中,記者發現周邊多爲汽車修理店和舊工廠,周邊配套設施和環境並不太好。
隨後記者來到親海駅II項目所在地,目前該樓還在建設中,旁邊是觀塘魚類批發市場和水泥廠。值得一提的是,該項目的確臨海,但附近的中介告訴記者,實際上只有高層才能觀賞海景,低樓層基本沒有風景可言。
據現場工作人員向記者介紹,旁邊的魚類批發市場到時候會收購重建,變成住宅項目,但是具體什麼時候重建尚未可知。“低價有低價的理由,環境不是很好,如果買低樓層,估計開窗就會聞到魚腥味。另外,一期旁邊還有一個水泥廠,還得忍受周邊水泥廠的噪音,灰塵困擾。這周邊都是工廠,噪音污染比較大。”
似乎港人將置業刻入了DNA,即便周邊環境可謂是“髒亂差”,但依然無法抵擋港人購房熱情。Kelvin告訴記者,該樓盤吸引了除豪宅客戶外的大量客羣,打破了購房者的心理預期,“甚至都有不少內地人前往看盤,遞交購房申請資料,但內地人來港購房有30%的印花稅,假如這套房總價300萬港元,還要額外多付90萬港元。”
爲了促銷,有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬三房”的口號。據了解,針對有意向購買親海駅二期的三房客戶,長江實業還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無需通過壓力測試,也無需提供任何收入證明,有身份證即可。其次,客戶可以10%的首付,開發商無條件爲其提供餘下的90%貸款。第三,首三年只需還利息,首年定息1%,第二年2%,第三年3%。
此次折價賣樓大力促銷,也對香港房地產市場產生了顯著影響,由於這些房產的售價大幅低於市場價,一些業內人士甚至表示,這個價格猶如“深水炸彈”一般,擊穿了二手房業主的心理防線,導致很多業主不得不重新評估自己的房產價值和市場前景。
事實上,近來長江實業一直有向香港樓市投放“深水炸彈”的舉動,例如今年3月開價的屯門飛揚第二期,當時推出的首批單位,折實呎價由11042至13972港元(約合人民幣10萬/平米房-13萬/平方米),最低呎價創周圍片區3年新盤新低,被形容“放血價”。
這也引發了市場對於李嘉誠拋售房產背後原因的種種猜測。作爲商界傳奇,李嘉誠一直以謹慎的投資策略著稱。有觀點認爲,此次拋售可能意味着他預測到了未來房地產市場的潛在風險,因此才需要迅速回籠資金。
“對於多元化發展,實力雄厚、資金來源多樣且抗週期性較強的長和系而言,很顯然打折賣房並非出於現金流或業績壓力,很可能是出於對下一步經濟形勢變化趨勢和機會判斷的把握之下,爲加快去化與回款的舉措。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜認爲。
香港財經評論員顏寶剛表示,今年香港一手樓的庫存量,有接近2萬至3萬個,發展商如果不願意減價,很難達到去庫存的目標。長實的新銷售手法,是跟隨集團一貫穩健的投資策略,但會打擊到香港房地產市場的發展。
顏寶剛稱:“長實現在減價賣房打出一個缺口,對其他發展商構成一定的壓力,也要按市價降價,以降低自己的負債水平。二手市場受一手市場影響,如果發展商大幅度降價,二手市場無可避免要跟隨。因爲今年香港經濟主要靠消費支持,如果樓市的負面效應,影響財富效應,對香港整體經濟也有一定負面影響。”
樓市疲軟,香港特區政府“辣招”刺激
香港特區政府差餉物業估價署(簡稱“香港差估署”)對於2022年的香港樓市給出了這樣的評價:2022年住宅物業市場失去動力。而進入2023年,香港樓市並未明顯好轉,依然呈現出疲軟態勢。
香港金管局7月份公佈的一組數據顯示,截至今年6月底,香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%,非住宅物業市場的情況亦相近似。根據香港差估署最新公佈的統計資料,寫字樓、分層工廠大廈及零售物業的價格比2018年-2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。
香港金管局行政總裁餘偉文表示,樓市疲軟主要受外圍環境因素影響,主要經濟體仍然面對較大通脹壓力,利率可能在往後一段時間仍處於較高水平,環球經濟若因利率高企而放慢增長,本地經濟難免也會受到影響。
因此,香港金管局7月7日修訂部分物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎的監管措施,包括:
第一,價格爲1000萬港元或以下的合資格物業,最高按揭保險成數維持在九成;價格爲1000萬港元以上至1500萬港元的合資格物業,最高按揭保險成數爲八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數,以較高者爲準;及價格爲1500萬港元以上至3000萬港元的合資格物業,最高按揭保險成數爲七成或以按揭貸款上限1200萬港元計算的成數,以較高者爲準。
第二,非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。
第三,以“資產水平”爲審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由四成提升至五成,此項修訂適用於所有住宅物業和非住宅物業。
第四,取消現時就主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人,將所用的按揭成數上限及“供款與入息比例”上限下調10個百分點的要求;同時取消現時按揭申請人因整體按揭成數超過金管局所容許的水平20個百分點時,將所適用的“供款與入息比率”上限下調5個百分點的要求。
這是香港金管局自2009年實施逆週期宏觀審慎監管措施以來,首次放寬針對住宅物業的措施。此次修訂後,市民置業將可以申請較高成數的按揭貸款。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,此“辣招”令自住樓價1000萬港元以下的置業人士可選擇以最高九成貸款置業,以1000萬港元樓價爲例,此前按揭首付需要3成,即300萬港元,如今只需要100萬就能上車,大大減輕置業人士上車門檻。現時新政落實,政策明朗化後,免除買家爲了等候放寬政策而轉爲觀望暫停入市,相信準買家會加快入市步伐。有助樓市健康發展。
編輯/lambor