背靠上海地產集團，多元發展爭做“百年老店”：公司於1993 年上市，經過六十餘年的發展，積累了豐富的開發與城市建設經驗，成為了上海地產集團旗下市場化房地產開發的平臺，實現了商業地產、房地產金融業務、股權投資、物業管理等多元業務發展。
疫情影響結轉節奏，業績有望重回增長：2022 年公司實現營業收入26 億元，同比-72.9%；實現歸母淨利潤0.2 億元，同比-97.1%。在上海疫情封控的影響下，公司多個專案未能交付，造成短期的結算節奏受到影響，導致轉結收入規模大幅下降。
截至2023 年Q1 末，公司預收賬款及合同負債之和為111.6 億元，為2022 年營業收入的4.3 倍，可充分保障未來業績的持續釋放，我們預計公司在專案轉結恢復正常後，營業收入將重回增長。
經營質量持續提升，財務安全度高：2022 年公司銷售費用率1.02%，較上年同期下降2.48pct；管理費用率為2.94%，較上年同期下降6.78pct；財務費用率為3.79%，較上年同期下降2.99pct，得益於公司出色的期間費用管控能力，各項費用率都顯著下降。整體來看，期間費用率顯著下降，整體成本管控良好，經營質量持續提升。
2022 年末，公司剔除預收賬款的資產負債率為65.56%，較上年末下降0.77pct，淨負債率為36.76%，較上年同期下降4.71pct，對比2021 年全年數據來看，中華企業的槓桿率顯著低於可比房企的平均水準，同時，公司現金短債比由2021 年末的7.2 上升到2022 年末的9.9，但短期償債壓力較小，財務安全可控。
銷售大幅回升，土儲資源優質：2022 年公司實現銷售金額122.2 億元，同比增長160.5%；銷售面積為14.8 萬平方米，同比增長36.3%，在連續三年下滑後，公司銷售同比大增，銷售規模超百億。公司重點深耕大上海區域，在全國銷售疲軟的情況下，公司未來的銷售壓力相對較小，同時，公司拿地主要集中在上海地區，整體土地儲備優質。
盈利預測：中華企業銷售快速增長，低成本優質土儲豐富，財務狀況良好，融資優勢明顯，同時背靠上海地產集團推進城市改造戰略，未來有望充分得益。當前公司PB 低於行業平均水準，且考慮到公司土儲多數位於上海核心區域，我們認為當前估值仍相對低估。我們預計公司23-25 年歸母淨利潤為15.5/19.3/24.2 億元，對應PE 分別為15.8/12.7/10.1 倍，給予公司“增持”評級。
風險提示：銷售不及預期，利潤率下滑，房地產行業加速下滑，研報使用資訊不及時。