事件：公司與中科亞太簽署《曲美科創產業園建設運營合作協定》，雙方合作經營辦公室、廠房與土地租賃業務。由公司負責廠房的改造投資、基礎建設投資及物業管理服務，中科亞太負責園區招商及產業規劃專案引進，並向入駐企業提供科技服務。

盤活資產，報表有望優化。根據《合作協定》，公司向中科亞太提供首期規劃運營空間9377 平方米並給予3 年免租支持，園區其餘面積（約15萬平方米規劃辦公樓與廠房）由雙方協商、共同引入優質企業，公司收取辦公樓和廠房租金；其中中科亞太引入的專案由公司支付仲介服務費（承租期前3 年為每年租金收入的30%，後3 年為10%）。若本次協定順利實施，前期資本開支規模預計較小，伴隨招商及入駐推進，有望為公司帶來穩定現金流，報表有望持續優化。

Ekornes 訂單改善，國內品牌煥新成效顯著。1）海外：伴隨海外庫存去化，預計Q2 收入仍承壓，但訂單同比實現正增長，且非舒適椅品類渠道滲透率提升明顯，預計增速更高；伴隨前期訂單轉換，我們預計下半年海外收入有望逐步實現正增長。2）國內：仍處換商調整週期，Q2預計經銷渠道略承壓、直營增長穩健、大宗訂單交付節奏仍較為滯後；預計伴隨經營環境恢復，Q3 收入有望恢復增長；此外公司積極推進品牌煥新，通過“曲美Lab”推出爆款流量型產品墩墩沙發，目前以電商、小紅書等為主要渠道載體，預計進一步線上線下聯動、強化品牌形象。

債務優化、成本回落，盈利有望改善。債務方面，公司通過債務置換優化海外負債結構、降低利率水準，短期海外加息導致浮動利率偏高及債務置換帶來一次性成本仍有拖累；伴隨降息預期顯現，且公司逐步縮小債務規模，財務費用有望優化。成本方面，當前原材料價格及海運費回落，公司高價庫存見底，預計Q3 起盈利能力有所改善。

盈利預測與投資評級：海外Ekornes 品牌稀缺&產品力強勁，國內曲美品牌煥新順利，債務結構優化及成本回落逐步帶來盈利彈性，然而2023年上半年財務費用、海外需求及債務置換和亞太供應鏈調整產生的一次性成本仍有拖累，我們預計全年尚未實現盈利。暫未考慮科創產業園建設運營有望貢獻收入及利潤空間，我們預計公司2023-2025 年歸母淨利潤分別為-0.5 億元/3.4 億元/4.6 億元，2024-2025 年對應PE 為10X/7X，維持“買入”評級。

風險提示：招商及入駐不及預期、租金具備不確定性、消費復甦低於預期、海外去庫節奏不及預期。