事件描述
2022年公司營收395.8億(-7.1%)，歸母淨利潤-28.8億(2021年盈利1.1億)，綜合毛利率24.1%(-3.4pct)。2023Q1營收60.9億(-25.6%)，歸母淨利潤1.7億(+269.9%)。
事件評論
毛利率下降、投資收益爲負、計提資產減值準備等因素導致業績虧損。2022年公司實現營收395.8億元(-7.1%)，其中開發業務結算收入335.0億元(-6.0%)，古比84.6%：
投資物業及相關服務業務營收43.4億(-14.1%)，佔比11.0%；酒店、管理輸出、物業等其他業務合計營收17.4億(-10.2%)，佔比4.4%。歸母業績虧損28.8億元主要由毛利率下滑、投資收益爲負、資產及信用減值導致，2022年公司綜合毛利率同比下降3.4pct至24.1%，其中開發業務結算毛利率同比下降1.6pct至20.4%，自持物業毛利率同比下降11.1pct至53.0%；投資淨收益虧損21.6億(2021年虧損14.4億)；資產及信用減值損失15.7億(2021年損失14.9億)。2023Q1營收60.9億(-25.6%)，投資收益扭虧爲盈、所得稅率及少數股東損益下滑推動歸母業績達1.7億(+269.9%)。
銷售排名提升，可售土儲充裕。2022年公司銷售額568億(-21,9%)，銷售面積227萬方(-20.9%)，均價2.5萬元/平(1.2%)，銷售隨行業趨勢性下滑，行業排名逆勢提升14位至第33名：2023Q1銷售117.3億(+1.6%)。2022年新獲取項目8個(2021年16個)，拿地金額96億(-69.6%)，拿地面積79萬方(-75.8%)，拿地均價12110元/平(+25.3%),均價上升主因佈局城市能級提升，新獲項目位於重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京等地；金額和麪積口徑的拿地強度爲16,9%、34.9%，補貨力度中性。截至2022年底公司可售土儲貨值約1905億元，對應可售週期3.4年，保障銷售增長。
還原免租後自持業務營收逆勢增長，商業運營穩步推進。2022年消費承壓、疫情反覆影響，公司購物中心銷售額254億，自持物業營收43.4億元(-14.1%)，若還原免租的10.3億則實現營收53.6億元，同比增長6.2%，商業營收逆勢增長，彰顯強勁韌性。
2022年公司新開業4個項目，截至年底累計佈局46個商業項目(29重資產+17輕資產)，已開業29個商場（商業面積304萬方），其中18個爲大悅城購物中心（商業面積265萬方，含輕資產)，儲備量豐室，輕重並舉戰略取得實質進展。
債務結構優化，融資成本下行，2022年公司有息負債764.2億(+6.4%)，長債佔比78.7%(+4.2pct),債務結構優化，融資成本下降至4.82%(-0.1pct)。截至2022年底淨負債率84.0%(-6.1pct),現金短債比2.3X(+0.87X),剔除預收後資產負債率74.1%(+3.8pct).
投資建議：業績壓力充分釋放，關注公司扭虧增盈計劃進展。2022年公司業績壓力充分釋放，2023年以創造價值和利潤爲首要目標，全力以赴扭虧增盈，關注後期邊際改善。預測公司2023-2025年歸母淨利7.4/11.0/17.0億，2024-2025年業績增速47%、55%,對應PB爲0.97/0.91/0.83X,給子“增持”評級。
風險提示
1、末來公司結算毛利率不及預期；
2、公司投資收益虧損、大量計提資產減值。